今年8月31日对许多房地产企业来说是一个重要而敏感的日子，有不少企业甚至用“生死大限”来形容。但日前，备受瞩目的各地要在2004年8月31日前将“历史遗留的土地协议出让问题处理完毕”的规定在北京却有了变故。近日，北京市政府办公厅转发了《北京市处理经营性用地历史遗留问题的政策界定标准》。2002年7月1日将成为一个硬性的标准，这个日期之后原则上不能列入历史遗留问题范围，对三类可以继续协议出让的项目也有新规定。这一新规顿时乱了一些企业的阵脚。
界桩打在2002年7月1日
这份由北京市国土局、市发改委、市规划委、市建委和市监察局等部门共同制订的《北京市处理经营性用地历史遗留问题的政策界定标准》显示，目前北京市处理经营性用地有关原则和要求是国务院检查验收组与北京市委、市政府交换意见时确定的。
《遗留问题界定标准》规定：2002年7月1日前取得立项审批和规划选址意见书、相关批文在有效期内，不需要占用农用地且符合国家供地政策的项目，经过严格审核、公示后可作为历史遗留问题处理。不符合上述条件的，即使已经经过社会公示的项目也不能作为历史遗留问题处理。2002年7月1日以后至京政办发［2004］4号文件（《关于停止经营性项目国有土地使用权协议出让补充规定的通知》）制定前取得立项和相关批文的项目，除在建的危改项目和少数绿化隔离带建设的扫尾项目外，原则上不能列入历史遗留问题范围。可以看出，2002年7月1日成为这次新规定的一个硬性的标准。这让不少正在努力抢在8月31日前处理手中这类土地的企业感到茫然和沮丧。
北京一家房地产企业的老总郭先生对记者说：“我的两个房地产项目本来已经和别的企业洽谈好，就要签合同出让了却发生了这样的变故，快到手的好几千万就没了……”北京另一家房地产企业的老总张先生则抱怨：“政府的规定改来改去，让我们企业都不知道该相信哪一个……”
三类项目具备条件可以协议出让
北京《遗留问题界定标准》同时规定，8月31日以前，可以继续走协议出让的项目有三类：一类是2002年7月1日前取得项目建议书批复和规划批准文件的项目；一类是房改带危改项目；一类是绿化隔离带建设扫尾项目。值得关注的是，对这几类项目也有一些限制。
对2002年7月1日前取得项目建议书批复和规划批准文件的项目，新规定要求须同时具备以下5个条件方可继续办理协议出让：2002年7月1日至本文发布之日继续取得《审定设计方案通知书》、《建设用地规划许可证》或征地批复等相关审批手续；申请办理土地出让时，至少有项目建议书批复、一个规划批准文件合法有效，或取得征地批复在两年内的；申请办理土地出让时，提交的项目建议书批复、规划批准文件、征地批复主体一致；不涉及征用农用地或农转用问题的；符合国家产业政策和供地政策。
对房改带危改项目则须同时具备以下4个条件方可继续办理协议出让：在建项目，指同一项目建议书批复分期实施，已部分在施的；其它项目已取得项目建议书批复、规划批准文件并实施拆迁或核发拆迁许可证的；申请办理土地出让时，项目建议书批复和至少一个规划批准文件均合法有效；申请办理土地出让时，提交的项目建议书批复、规划批准文件主体一致；符合国家产业政策和供地政策。
对绿化隔离带建设扫尾项目也须同时具备以下5个条件方可继续办理协议出让：扫尾项目，指在一个项目建议书批复内，部分已拆迁或已取得《施工许可证》并已进行了开发建设的；申请办理土地出让时，项目建议书批复和至少一个规划批准文件均合法有效，或取得征地批复在两年内的；申请办理土地出让时，提交的项目建议书批复、规划批准文件、征地批复主体一致；不需要占用农用地或符合国土部与市政府共同认定的绿化隔离带土地置换政策；符合国家产业政策和供地政策。
历史遗留问题令人回味
北京《遗留问题界定标准》再次让“历史遗留问题”这个词引起人们的关注。业内人士指出，“历史遗留问题”土地是一个奇妙的词。事实上它是中国土地市场化进程中一个的产物，如何处理好历史遗留问题也成为很多人关注的问题。
在北京，历史遗留问题与4个文件有关：2002年5月9日，国土资源部公布《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》（11号令），规定自当年7月1日起，商业、旅游、娱乐和商品住宅等各类经营性用地，必须以招标、拍卖或者挂牌方式进行公开交易。而此前北京市近90.5%的土地是通过协议方式转让的，因此11号令被业界称为“土地革命”；2002年6月底，北京市下发《关于停止经营性项目国有土地使用权协议出让有关规定的通知》（33号令）”，该文件在重申经营性用地必须招拍挂的规定之余，还提出，绿化隔离带项目、小城镇建设项目、危旧房改造项目以及其他重大建设项目中的经营性项目用地，属于规划为高科技、工业用途的经营性项目用地确需协议出让的，可以协议出让；今年2月4日，北京市政府办公厅发布《关于停止经营性项目国有土地使用权协议出让的补充规定》（4号令），规定：从今年1月9日开始，北京将全面停止经营性项目土地的协议出让，但此时已有大量土地流入房地产商手中；2004年3月31日，国土资源部、监察部联合下发了《关于继续开展经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让情况执法监察工作的通知》（71号令），要求各地在2004年8月31日前将历史遗留问题处理完毕，对8月31日后仍以历史遗留问题为由，采用协议方式出让经营性土地使用权的，要从严查处。业界俗称“8.31大限”。
据调查，北京的“历史遗留项目”中，有大约10000公顷是2002年国土资源部11号令颁布之后新增的。其中2002年约3000公顷，2003年约7000公顷也就是说，33号令开的“口子”使北京市两年中批准的历史遗留项目用地面积，基本相当于过去10年全部开发建设面积之和。
北京的历史遗留问题土地数量是如此之多，其背景又是如此复杂。3月8日，国土资源部表示，因北京等26座城市未能在规定时间内，按有关要求向国土资源部上报有关“建设用地”备案材料，国土资源部将暂停受理建设用地的审查报批。而北京市之所以没有完成备案材料工作，就是因为没有完成对历史遗留项目的统计工作。
历史遗留项目协议出让管理将加强
北京《遗留问题界定标准》中明确提出加强历史遗留项目协议出让的管理，这让不少企业感到压力。
新规定明确指出：历史遗留问题处理有明确的时限要求，应按照国土资发［2004］71号文件（即国土资源部、监察部《关于继续开展经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让情况执法监察工作的通知》）要求，在不得擅自扩大范围，不得弄虚作假、变相搭车的前提下，要加快工作进度，于2004年8月31日前处理完毕。同时，国务院检查验收组要求在处理历史遗留问题的过程中，要防止以罚代处和变相转让开发行为。
新规定对加强历史遗留项目协议出让的管理提出了五点明确要求：需要征地、拆迁的，出让前必须在专户足额存储征地费用和拆迁费用；根据《北京市实施[中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例]办法》有关规定，在签订土地出让合同时，须交纳总地价款20%的定金；根据《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》有关规定，在签订国有土地使用权出让合同后60日内，交清全部地价款；用地单位不存在拖欠土地出让金或闲置土地行为；对闲置或未按期履行出让合同开发建设的、未按期交纳地价款的，按出让合同的约定解除出让合同，收回国有土地使用权。
据原北京市国土房管局(现北京市国土资源局)对北京经营性用地历史遗留项目的调查统计，已经登记的历史遗留项目共1091宗，涉及土地面积为16362公顷，约合24万亩，规划建筑面积约20189万平方米。8月31日后，这些项目在新规定下将何去何从无疑值得进一步关注。
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