中国房地产业的健康运转将和金融市场的改革相始终，在金融市场有效解决了目前在风险放贷、融资管理中存在的问题后，中国房地产业的利润水平将回归，暴利时代将不再出现一个公认的事实是，在过去的几年里，胡润排行榜和福布斯排行榜上，地产界的富人数量超过了任何一个行业。
6月4日晚，在主题为《楼市三问》的央视《对话》栏目现场，关于房地产业是否存在暴利话题的讨论依然言辞激烈、泾渭分明。然而，这段节目却没有播出。
显然，房地产行业的利润极为敏感，但又不可回避。在众多的猜测中，40%的利润空间似乎已被越来越多的人接受。
然而，万通董事局主席冯仑认为，房地产业的发展有很强的周期性，很多房地产公司都经历了中国房地产业的高潮和低谷期，“从长远看来，这些房地产商的平均利润率不超过20%。”
虽然冯承认，的确存在一些地产商在房地产业的上升期进入地产行业、并取得了高额回报。但这个地产大腕关于房地产暴利的最新辩护，不仅没有平息这个话题的争议，反而可能为下一步的辩论提供了足够的谈资。
利润达40%？
中国房地产行业总能创造财富神话。而这些故事主角们对房地产利润的缄默，也愈发引起了人们的兴趣。
“40%以上指的是开发商项目投资的年回报率。”中原地产华北区董事总经理李文杰告诉记者，实行“招拍挂”以前，获得这个利润回报的开发商是很普遍的。
但世联地产顾问(中国)有限公司常务副总经理王正宇在接受采访时，拒绝对这个行业的平均利润进行预测。他认为，由于房地产开发的个案性色彩很浓厚，对平均利润的模糊猜测都是缺乏实际意义的。
“作为房地产从业者，我们没有开发商平均利润的统计数据，我觉得政府方面的数据可能权威些。”他说。
而国土资源部今年5月发布的数据称，目前，全国大多数城市房地产开发的利润率普遍在10%以上，中高档房地产平均利润率更高，一般达到30%～40%。例如，北京市房地产开发利润占房价的比重平均达到17.1%，其中最高的在二、三环之间，达到了20.4%。
王正宇表示，17.5%的利润是合法正当的利润，但是一些开发商如果通过不当手段拿地、欺诈式销售的话，那利润就不好说了。
李文杰也证实了这个说法。“如果一些项目公司拿到很低的土地，然后转手或者做成项目快速销售，那样这些开发商的利润就会是百分之几百。”他说，“但这毕竟不是主流。”
而首创集团总裁刘晓光表示，目前的房地产利润率并不是很高，像万科这样的上市公司利润率才13%上下。
但是，在新华信管理咨询公司董事长赵民看来，目前地产上市公司报表上反映出来的利润有人为降低的嫌疑。他表示，上市公司都有从报表上反映公司业绩增长率的冲动，纯从纸面上看，在一个低利润业绩的基础上，增长会相对容易，增长率也会看起来很高；另外，上市之后各种环节要相对规范许多，很多暗箱操作不能在报表中反映出来。但一个不愿透露姓名的地产顾问公司老总表示，赵的此种说法并不具备操作性。
为什么如此高？
显然，在没有一个有效的信息披露机制下，关于开发商利润的争论不会停止。
“也许，对于目前的房地产行业，探讨高利润形成的手段比猜测利润空间更有意义。”王正宇说。在采访中，众多业内人士认为，这个利润的形成手段主要归结于土地协议出让方式。“土地商品化或‘8·31’大限前，虽然也有一部分土地实行招标、拍卖出让，但开发商主流的拿地方式仍以协议出让为主。这些低价出让的土地在升值后转手，或者经过开发销售后形成的利润是很惊人的。”李文杰说。
正是在这种拿地背景下，土地资源的占有实力导致不同开发商利润的差异。显然，2002年之前，中国房地产业高利润现状是当时中国房市市场环境的真实写照。
然而，房地产行业既有具体项目的开发周期，又有一个产业发展的波动周期，在探讨房地产利润空间时，这点往往被忽略。
此前冯仑的辩护不过使这个周期再一次出现在辩论双方的议题当中。据参加当天节目录制的人士透露，包括国资委宏观研究部部长赵晓在内的三位经济学家都对此予以默认。
对于普通购房者而言，判断开发商获得超额利润的一个直观证据就是，过去的几年里，胡润排行榜和福布斯排行榜上，地产界的富人数量超过了任何一个行业。而且，行业外资金、其他行业的成功者均以各种名义淘金房地产行业。
也许就像冯仑抱怨的那样，这仅是一个阶段的表象。王正宇表示，高利润不能持续，万科之所以专注于做利润率不高的项目，正是长远着眼，在相对均衡利润的项目上锻炼自己的核心竞争力，防止在房产低谷到来时公司功能退化。
利润回归？
2004年10月，管理咨询专家姜汝祥在《财富》(中文版)的一篇专栏文章《房地产真的很特殊吗？》里，这样描述中国的房地产业：地产公司老总的出身最为多样化，从学者、律师、记者到官员和广告人。最优秀的企业，钱多了最想进的也是房地产业，从联想、美的到雅戈尔、华为……他提出这样一个问题：中国房地产业很特殊吗？
在考察了万科和美国最大的五个房产商后，他发觉自己看清楚了一个基本的道理：只要一个行业所提供的产品是商品，而不是社会公共品，这个行业就将遵循基本的市场规则：企业的成败将主要由企业竞争能力决定，而不是外在资源或地位。因此，“哪怕是房地产这样特殊的行业，最终也会发展到与彩电、冰箱一样充分竞争的地步。”
本报采访的几位资深从业者均判断，中国房地产业的利润回报在未来必将降低到10%左右，这个时间点会在几年后到达。
“未来房地产业的利润水平将降低到市场其他各行各业的平均利润水平8%-10%之间，但这个过程也许需要10~20年。”李文杰表示。
而王正宇却避免提出一个时间表，但他认为，中国房地产业的健康运转将和金融市场的改革相始终，在金融市场有效解决了目前在风险放贷、融资管理中存在的问题后，中国房地产业的利润水平将回归。暴利时代将不再出现。
“虽然‘8·31’大限在这个过程中，尚不能说是分水岭的角色，但这个过程更多是个量变的过程，影响很大。一个行业动辄百分之几百回报的时代不会再重现了。”他说。
按照他的分析，由于土地这个房产开发中的重要要素掌握在国家手中，在土地市场实行“招拍挂”后，囤积土地形成竞争优势的机会已不大，因此惟一的悬念就落在资金上。在房地产开发形成一个相对较高的门槛后，大量的资金会进入地产行业，这个时候，地产行业的平均利润也就形成了。
然而，赵民却并不认同这种观点。“不能把“8·31”大限的作用看得过于重要，将其看作结束房地产业暴利时代的分水岭是外行人的看法。因为在这个政策中，房产商仍有无限的操作空间。”
记者手记在关于房地产暴利的任何话题中，都会频繁出现这样一个词句：“这是个敏感话题”。
的确，这个话题很敏感。它涉及到政府土地开发的制度，公共权力的寻租，拿地前开发商密室里的谈话，购房合同字里行间闪烁着的欺诈，更重要的是，它涉及到开发商到底从那些乘坐拥挤的公交车上下班的市民手里不正当地拿走了多少钱，以及怎么拿走了它？
显然，对房地产暴利话题的探讨，很容易流于对开发商原罪的追问——我们想知道一个1000万如何在密室里变成了一亿，以及，现在这些腰缠万贯的房产大佬们应该拿出多少钱回报社会……
通常而言，每一次探讨房地产商利润空间的努力几乎都遇到两个障碍：其一，单个公司的利润回报均被视为公司的商业秘密，仅掌握在老总和财务总监的手中。其二，从未有一个明确的数字被用来描述人们眼中整个房产行业开发商的高利润。
当我开始做这个房产商利润空间的题目的时候，我不认为读者能够从文章里看到具体的数字——虽然这通常是读者愿意看到的。但我期盼的是，我们的讨论能够有足够的建设性，对这个产业，甚至对越来越重要的市场环境都有反思意义。对于反思者而言，背景永远比事物本身重要。而记者在此次采访中的一个感受是，中国房地产业的现状其实是目前中国法制水平、市场环境的真实反映。的确，有什么样的制度就有什么样的人和事。
当我们对房地产利润的话题不再感到敏感、难以启齿的时候，那也许将是一个如楼书所描绘的阳光灿烂、空气清新、开发商的社会形象空前良好的时代。
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