社科院发布楼市蓝皮书 下半年有回暖可能
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【慧聪工程机械网】4月23日，中国社会科学院城市发展与环境研究中心、社会科学文献出版社联合发布了《房地产蓝皮书》。为人们观察2009年楼市市场走势打开了一扇窗户。
2008年楼市：以销量大幅下降为主要特征
2008年楼市“打折、促销”甚至“大幅降价”等商家活动层出不穷，但大部分购房者并未感受到。事实上，尽管环比增幅回落，年末出现房价绝对价微降，但从全国、全年看，房价仍在继续上涨。
蓝皮书显示，2008年商品房销售面积同比下降19.7%，但全年房价同比却仍上涨了6.5%。
房价高企与销售清淡、需求萎缩并存，与开发商主导市场定价权不无关系。销售量大幅下降，表明供大于求或价格偏离市场支撑，是市场向开发商发出的下调产品价格的明确信号。但许多开发商不愿意和不甘心顺应市场变化下调房价，老在等待，等待政府出手救市。有的开发企业选择“减产”应对市场变化，竣工面积减少、施工面积从年初到年末大幅缩减。然而，全国商品房空置面积却同比增长21.8%%。这说明开发商的“减产”措施难以应对市场变化。
销量下降的主要原因
一是房价持续高涨，超过消费者购买力。我国房地产业和房地产市场经历了近十年快速发展，高收入、富裕家庭的自住房需求已经基本满足，购房主要群体转移到工薪阶层，但近几年房价一直快速飚升，导致市场支撑能力减弱，房价增长空间透支。价格上涨超出消费者购买能力时，滞销就成为必然。
二是调控政策使投资特别是投机风险增大。人们有理由相信，2008年投资和投机性购房大幅减少甚至已经基本绝迹，是销售量减少的重要原因之一。
三是政策和经济下行环境影响消费者心理预期。全球金融危机蔓延，国内经济下行压力加大，预期收入下降。国内持续多年的控制房地产开发、抑制房价的政策和舆论导向，使消费者心理预期发生变化，购房意愿下降，观望情绪浓厚。
四是开发企业应对市场变化迟缓。2007年下半年开始，房地产行业运行环境已经发生改变。房地产开发企业对市场反应相对迟缓，土地储备和在建、新建面积较大，2007年土地购置面积、竣工面积均达到房改以来最高。房价高企并快速上涨与消费者购买力之间的不匹配是目前房地产市场成交量下跌的主要原因。
2009年房地产市场发展趋势
受世界经济形势影响，2008年下半年以来国内经济呈现下滑趋势。在积极的财政政策和适度宽松的货币政策作用下，我国经济目前呈现出向好迹象，但全球性金融危机至今年初仍未显示触底迹象，我国经济还存在着变数，房地产市场发展也存在着不确定性。2009年房地产市场大体存在如下趋势。
（一）房价上半年总体下行
首先，国内外经济形势与房地产自身发展规律促使房价下行。我国房地产市场经历了近十年快速发展。旺盛的需求、良好的预期等多种因素促使房地产价格一路攀升。2008年下半年楼市交易量明显萎缩，楼价涨幅回落、走低趋势形成。这说明任何产业的发展都不可能总是直线上升，房地产业也不例外。
其次，房价下降预期强烈。第一是资金问题可能促使开发商降价促销。第二是在政府调控、房价形成下降趋势、大量建设保障性住房等众多因素影响下，普通购房者观望情绪难以消退。对房地产市场预期的变化，使市场很难吸引敏感的投资和投机资本进入。2008年全国商品房空置面积大幅增加，亦恐难在2009年年中逆转。尽管开发商打折、降价促销，但若房价与市场继续脱节，似难让需求者付诸行动。
此外，国家有关部门呼吁房地产企业根据市场变化和需求，主动以合理价格促进销售；一些城市的政府官员也公开表态，政府不会为高房价托市。如此等等，形成了强烈的促使房价下调的社会氛围。
（二）下半年房市有回暖可能
总体来看，中国房地产价格出现深幅大调的可能性不大。这主要是因为在房价快速上涨期间，国家采取了限制外资炒房、抑制投资和投机性需求等政策措施，房价泡沫并未大范围显现，而市场需求尤在。
特别是2008年下半年以来，国家及时地调整了宏观政策，如大幅降息和放松信贷等。在积极的财政政策和适度宽松的货币政策刺激下，宏观经济有望在下半年走高，推动房地产景气度回升。市场需求将有补偿性释放。一些房价前期调整幅度较大的城市房市有可能率先走出低迷，趋于回暖。
（三）商品房市场存在不确定性
中央提出了4万亿元扩大内需投资计划，其中9000亿元用于新增廉租房、经济适用房及棚户区的改造工程。保障性住房建设力度前所未有，大量住房困难家庭将受益。
受销售下降、空置房存量较大等因素的影响，加上国际金融危机尚未见低，房地产市场调整、观望情绪的改变需要时间等，2009年商品房市场还存在较大的不确定性。下半年在积极财政政策和适度宽松货币政策作用下，若经济形势出现明显好转，商品房市场可望回升。
（四）暖市成为调控政策的主基调
在国际金融危机冲击和国内经济下滑的背景下，房地产业的稳定发展对宏观经济意义重大。为维护市场稳定，2009年我国房地产调控政策将以暖市为主，以防止房地产市场大起大落。
1．降息及下调准备金率有利于暖市
降息及下调银行存款准备金率不仅可以降低房地产开发的融资成本，还可以减少按揭购房者的还贷成本，对于楼市是绝对利好。自2008年9月以来，央行5次下调基准利率，4次下调存款准备金率，对房地产市场产生了积极的影响。适度宽松的货币政策也带来了房地产信贷放松的预期，为房地产企业缓解资金紧缺带来希望。
2．房地产融资多元化步伐加快
为改变房地产企业融资过于依赖银行的局面，房地产投融资创新将加快，推进资金来源的多元化和社会化将有新进展。2009年房地产信托投资基金（REITs）有望在国内试点，将住房公积金用于经济适用住房建设，将在有条件的地区开展试点。
3．完善住房消费政策
为发挥房地产业满足内需、促进经济增长的作用，中央、地方政府已出台了一系列政策措施。若前期的政策不能见效，2009年激活住房消费市场的新政策措施有可能继续出台。
总之，房地产市场是否能在2009年企稳回升还存在着较大的不确定性。一方面受房地产市场自身规律的作用，房价有继续下探的空间，但另一方面，受住房需求以及暖市政策的作用，房市也存在着回暖的可能。如果考虑到房地产业对经济的重要作用，政府调控政策力度加大，本年度后期市场出现企稳回暖迹象的可能性较大。
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