11载建设两度转型
历时11载、投资近30亿的“第一城”终于开始全面试营业。
8月16日，中信国安宣布，由其历时11年、投资近30亿元开发的“第一城”项目开始全面试营业，到今年10月将全面正式营业。同时，他们还以10000元/平方米的均价，拿出300多套酒店客房和复式公寓按照产权酒店的模式对外销售。
尽管从1998年起“第一城”就开始开放部分地区进行试营业，但直到现在还是很少有人知道“第一城”的存在。11年间究竟发生了哪些变故？在当地堪称天价的房价是否曲高和寡……带着这些疑问，8月18日，记者赶往位于京东香河县的“第一城”。
11年间两次转型
记者在采访中了解到，中信国安早在1992年9月就已启动“第一城”项目，原本计划投资6.5亿元，用5年时间将其建成为一个“旅游观光园区”。11年后，其投资额陡然攀升了数倍，一跃变成近30亿元，而其建设期也拖长了6年之久。
据介绍，11年间，“第一城”一共经历了两次转型。负责该项目销售的王磊总经理告诉记者，1992年，中信国安对“第一城”的最初定位是文化旅游园区。当时正值改革开放蓬勃发展阶段，全国各地纷纷上马旅游文化观光景区。于是中信国安就想建设一个既能赢得经济效益，又能为观光者提供一个体味老北京文化的综合景区。但1994年国家出台宏观调控政策，不允许国有企业以自有资金投资建设楼台场馆项目；1996年国家出台政策规范金融行业对外投资，禁止国有商业银行在金融行业以外投资，使得当时“第一城”股东之一的交通银行撤资5000万元。王磊说，如果不是因为这一系列变故，“第一城”可在5年内建成。
政策调整之后，1998年10月，“第一城”将定位转变为以老北京文化为主题，辅之以酒店、会议配套的主题公园。
2000年，“第一城”的定位发生了第二次转型———“以会展、度假为主，旅游观光为辅的酒店式景区”成了“第一城”新的发展方向。王磊坦言，经过对美国迪斯尼主题公园等处的考察后，中信国安对主题公园的功能发掘上又有了深一层认识。在此基础上，“第一城”在影视拍摄方面的市场潜力渐出水面。1998年，“第一城”如愿以偿得到了“中国电影外景拍摄基地”的称号，影视拍摄成了其新的经济增长点。王磊告诉记者，从1998年到现在，总共有《雍正王朝》等50多部电影电视剧在这里拍摄。
2003年8月16日，“第一城”进一步将“第一城”定位于集投资、高档休闲度假、会展、房地产、产权酒店等多种产业为一体的综合项目。这标志着“第一城”定位的第二次转型。王磊解释说，这主要是因为产权式酒店的发售不仅可以较快地回笼资金，也可以以销售带动经营，提升管理水平，并且还可以借此扩大自身知名度。
万元房价前景难料
目前外界普遍关心的是，在“第一城”长期保持低调的前提下，相对于香河当地高档商品房不超过2000元/平方米的房价上限，以及当地相对水平较低的市政等大配套设施，“第一城”产权酒店竟然定出10000元/平方米的高价，这样一来，其市场前景还值得乐观吗？
对此，王磊表示，产权酒店的建设成本、配套设施的比重都是相当大的，土地成本只占很小的一部分，功能、品质和定位决定了它的成本和售价。通常产权酒店的售价要高于同一区域内一般物业很多，甚至是几倍。以位于北京延庆的金色假日项目为例，当地住宅的平均售价在1300元/平方米左右，而金色假日的售价则是7000元/平方米。“第一城”以会议、康体、娱乐等功能性设施为主，档次高、规模大、设施全，经营价值很高。一期推出的264套酒店客房，是按照四星级的标准去装修和配置的，档次比较高，面积也比较大，总价在80—100万元。
王磊认为，“第一城”的目标市场和香河的住宅市场，功能和品质完全不具备可比性。而“第一城”产权酒店的目标客户已经初步锁定海外市场。目前为止，一期推出的264套房已订出了1/3，意向成交额达1.2亿元，客户也基本是海外人士。基于此，他们对其销售前景十分看好。
■资料
“第一城”位于北京东部的河北香河县，占地达3600多亩，比北京的故宫还略大，总建筑面积36万平方米。它完全是以明清两代北京城为蓝本，将老北京的城郭进行微缩，分为内城和外城两大部分。
到今年10月，“第一城”将成为一个由6个星级酒店、60个会议厅、40多项体育健身设施、34个娱乐项目、27洞高尔夫草坪花园和近百家购物餐饮组成的娱乐之城。
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