从日前出台的《深圳市近期建设规划（2003－2005）》（以下简称《规划》）里，我们注意到，近两年来，特区内商业用地及住宅土地的开发在大幅度收缩，甚或停止，而以前曾作为龙头支柱产业的房地产开发板块，正在慢慢转变角色，定位为“深圳经济建设中的重要组成部分”，相反，高新技术产业、现代物流业和现代服务业则成为深圳市的重要支柱产业，并协调发展。高新技术和现代物流这里不再赘述，现代服务业主要是建设市中心区金融商贸区，加强区（组团）级商贸中心的建设，推动东部旅游资源的保护性开发，完善全市东、中、西三大旅游区的格局，提升城市的金融、商贸和旅游等综合服务功能。
在城市空间发展方面，《规划》指示：“实现城市发展空间的战略拓展与整合，提升城市整体建设标准与质量。”特区内重点完善城市中心功能；特区外则整合成八大组团：福永、沙井和松岗为西部工业组团；公明、光明和石岩为西部高新组团；龙华、布吉和观澜为中部服务组团；平湖和横岗为东部物业组团；龙岗和坪地为龙岗中心组团；坪山和坑梓为东部工业组团；葵涌、大鹏和南澳为东部生态旅游组团。
在住宅开发方面，《规划》指出：“配套建设七大居住区。”为配合房地产紧缩政策，《规划》指示，居住区要为产业发展和新城开发配套服务，从而控制居住用地的总量，严格限制零散用地和紧临交通干道两侧用地的居住开发，重点建设特区内后海居住区和特区外新安、光明、龙华、横岗、龙岗、坪山等居住区。即未来两年内，规划中的七大居住区中，仅有一个在关内，其余六个在关外。
开发商们会去关外吗？结论显而易见：在关内的生存空间已非常有限的大背景下，若不掉头进军关外，远期发展必然受限，进军关外是他们唯一的理性选择。倘移师内地或其他省份，则另当别论。但实际情形没这么简单，毕竟深圳的市场经济环境相对比较成熟，轻易放弃这块大蛋糕，成熟的企业家绝不会这样做。而这时候，特区内新盘开发已渐趋绝迹，二手楼的交投换手情形不言而喻，何况届时人口总量将控制在560万左右，二手房置业人群数量的庞大，恐将超出我们的想象。
深圳的地产中介行业准备好了吗？答案自然是肯定的，但同时我们也注意到，由于目前深圳行业内商务行为规范程度不够，真正意义上的地产“中介大鳄”尚未浮出水面。地产中介行业要想真正做大做强，除了要练好自身的“内功”外，企业品牌的塑造、信誉体系的完善及专业服务的提供等，显得尤为重要，而企业的品牌建设及塑造更是重中之重。像麦当劳和肯德基，只要提到这两个名字，青少年们的反应都很热烈，其无形资产评估达几十亿美元。如果哪一天，置业者听到某家地产中介公司的名字，恰如聆听亲朋之名，顿感温馨亲切，相信该公司即是地产中介行业里的“真命天子”。
我们还应注意到《规划》中的这些内容：短期内，至少两年，特区外二手房的交投换手情形恐不会出现如目前罗湖、福田、南山这般火爆的局面。换言之，深圳三级市场的主战场仍摆在特区内，而激战的层次与方式，一为品牌，二为区位，三为地铺。其中，品牌居于最高端和最核心的位置，是商战中最高形式的“终极杀手”，一旦品牌地产公司的品牌大旗迎风而舞，一大片地铺会望风而倒。两年后，三级市场的市场增长点与城市空间将向何方延伸，让我们拭目以待。
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