最近，经常有学生和朋友向我咨询一个严肃的问题：中国的房地产泡沫是否来自上海？一开始，我觉得这个问题很荒唐，但问的人多了，我也感到有冷静思考和回答的必要了。
我认为，目前的上海还不具备能够主动催大房地产泡沫的能力。
首先，上海还不是一个自由的国际金融中心城市。也就是说，上海没有条件大规模驱动人民币自由地去周边城市和海外操纵当地的房地产泡沫。有常识的人都明白，上海国有金融系统大规模资金的调动，以及赴海外进行大规模的固定资产投资，权限掌握在国家职能部门手中，而上海并没有索罗斯那样的能力。
其次，上海市政府并不像西方政府那样，掌握有底盘庞大的各类基金。相反，上海的养老基金和公积金本身还需要积极的资金补充，根本不可能讨论快速进出房地产市场的话题。与此同时，上海的社会事业改革更需要政府大手笔的资金投入，不多的政府财政盈余也都投入到民生中去了。
再次，上海市民的性格普遍沉稳，投资较为主动、理性，通常不会四处出击而冒险炒作房地产，并冒更大的风险在泡沫中取利。上海社会的收入相对均衡，中产阶层已近形成，而中产阶层的特性就是沉稳、主动、理性，进一步发展还会出现一定的保守性。所以，炒作房地产泡沫取利并不是上海市民的普遍选项。
此外，上海社会也并不希望自己的房地产泡沫被催大，那样，既加大了经济的危险性，也拉高了上海的商务成本。显然，从主观上看，上海是希望房地产市场平稳发展的。
那么，上海的房地产价格又为什么在近年有明显的上升呢？我认为，外因是主导型的力量，而这种力量光靠上海自己还难以防御。
观察表明，海外资金恶赌上海房市是上海房地产泡沫形成的主要因素。从规模上看，海外资金潮要远远强于“温州炒房团”所能调度的资金；从组织层面来看，海外资金潮有体制严密的投资机构，市场情报和资金进退较“温州炒房团”有序、正规，类似集团军和游击队的区别；从社会影响方面看，海外资金潮有影响国际舆论的实力和能力，而国际舆论通过互联网进入我国各大城市之后，又会影响我国的新兴媒体和经验并不丰富的“一线记者”，这是“温州炒房团”绝不具备的社会影响力。
比如说，为了掩盖自己炒高上海房地产价格的责任，海外投资机构可以制造这样的舆论：是上海主动催生房地产泡沫的，因为这是上海市、区两级政府的收益所在；上海，带动了全国房地产市场的泡沫；上海，主动邀请“温州炒房团”来沪炒房，等等。一时间，上海就莫名其妙地成为了引发全国房地产市场泡沫的“源头”。
那么，海外资金潮来上海赌什么呢？主要是赌中国利率的不变和中国汇率的变。假如中国利率以目前水准较长时期保持不变，国际间的利率差就对我方极其不利。个案分析表明，央行把人民币购房基准利率提高至6.12%，美元则在3.25%-3.5%之间，港币更是在2.1%-2.5%之间。可见，用美元、港币在上海和中国其他大城市购房，利率非常低。如贷款100万元人民币，即相当于12万美元。以20年按揭贷款为例，如人民币贷款，月还款为6000多元；但是，如用美元贷款，月还款只有4000多元人民币。这样，每月仅利率差就有近2000元人民币的商业收入。
与此同时，海外资金潮进入上海房地产市场，还可以押赌人民币的升值。其间道理，如司马昭之心路人皆知，毋庸赘述。
因此，中国房地产泡沫本质上来自海外，上海只是惊涛拍岸的第一道防线！
入梅前夕楼市瞻望
年初楼价大涨的场景已成往事，但是上海的经济地位和区位优势，使其对国内外的投资者具有独一无二的吸引力。大涨已受到遏制，大跌的空间也相当有限。
从今年的3月到5月，楼市发生了许多变化——在这一个多月的时间里，“房价”由一个热门话题，变成了一个敏感话题。
从4月份起，不少房地产从业人员、房产投资人，包括业内专家，开始在公开场合有意回避房价问题，给出的理由通常是：对未来的市场和政策走向暂时无法作出明确的判断。
当房地产市场的调控进入关键时期，这确实是一个既现实又充分的解释。而在非正式场合，他们却流露出相似的顾虑，“现在谈房价，太容易成为众矢之的。”从事房产市场调研的郑小姐告诉记者，近日她在MSN上与一位外地朋友聊天，聊到房价，朋友张嘴就问：上海楼市快崩盘了吧？郑小姐回答，没看出来有这种迹象，问他何以会提出这样的问题，朋友居然回复道：现在不是看得出来看不出来的问题，而是早崩还是晚崩的问题。
“我的朋友是一家IT公司的项目主管，在当地有房有车，也并没有在上海安家置业的打算，上海楼市崩盘与否，似乎和他并没有直接的关系。但是近一段时间里，市场对上海楼市的部分观点显然带有情绪化特征，认为只有房价下跌，才意味着宏观调控的成功；只有房价下跌，才算是真正顺应民意；跌30%还不够，还要跌到50%。”郑小姐对这种情绪化的观点不以为然。
类似的看法，在目前的市场中具有一定的普遍性，以至于清华大学房地产研究所所长刘洪玉近日也无可奈何地说：“现在社会上有一种舆论，似乎谁说房价要降就代表了广大群众的长远利益，谁说房价要保持稳定，就是和开发商一起来欺骗消费者，这种时候讲真话是非常困难的。”
尽管并不认同部分购房群体和媒体上的一些激进观点，但是作为本轮上涨行情的受益者，无论是房产商还是投资者，都开始接受这样一个现实：从中央到地方接连推出的调控政策，已经在上海市场显示出了明显的作用，一轮房价向理性回归的调整行情已拉开了序幕。
看跌？
3年前大学毕业留在上海工作的刘西平，眼看着这轮行情如何拔地而起。这3年中，他觉得自己始终只是个旁观者。“事实也是如此。”刘西平对记者说，刚毕业时，月收入不到2000元，别说买房，连租房都显得捉襟见肘。现在月薪涨到了5000元，可是相对房价上涨的速度，仍然感到望尘莫及。在上海买套住房，对于外地留沪的刘西平显得遥遥无期。
今年4月起，上海房价涨势得到了遏制，浦东、闵行等投资客比较集中的个别楼盘，在短时间里涌现出了许多抛盘，挂牌价格也比前期有了明显回落。一向对楼市冷眼旁观的刘西平，买房的念头开始萌动。
刘西平注意到，人民银行在今年的第二季度对全国的城镇储户进了一个调查，调查显示，居民买房意愿已回落至历史最低点。从被调查的7大城市来看，各地在房地产调控政策出台后的反应不尽相同，其中尤以上海市民的反应最为强烈。未来3个月准备购买住房的人数占比较上季度下降了12个百分点。与此同时，重庆、西安、武汉和天津分别下降了3.7、3.3、2.2和0.8个百分点，而北京和广州则反而上升了2.2和0.7个百分点。
在静安区政府部门工作的蔡敏华，现实的处境比刘西平强许多——在地处中心城区的胶州路上，几年前他以不到30万的价格买了一套70多平方米的二手房。可他与刘西平一样，对房价的下跌充满期待。
蔡敏华的房子价格已经翻了将近5倍，然而这对他只是纸上富贵。眼看着儿子已经到了上学的年龄，原来的两室一厅越发显得局促。蔡敏华想在同一区域换套大一点的三房两厅，如果房子的面子在120平方米，以2万／平方米的价格卖掉现有的住房，换房的资金缺口接近100万。这个差价让蔡敏华望而却步。
要是房价真能如期下跌，情况就会大大不同。蔡敏华对记者说，房价下跌，他原有的资产当然缩水，不过如果可以换套大一点的住房，想想还是很合算。
6月1日上海“期房限转”的实施细则正式推出，“国八条”公布后的市场不确定因素部分消除，楼市买卖双方相互僵持的局面略有改观。5月31日至6月6日一周相关数据统计显示，随着上海普通住房标准的出台，关于住宅面积、容积率、区域价格有了明确界定，市场对政策的理解是它对外环以外区域的楼盘构成利好。因此一些郊县区域的成交量让人刮目相看，甚至某些中低价楼盘还出现了目前市场上不曾见到的排队现象。
在中低价楼盘短暂热销的带动下，全上海的总体成交量反而较之前一周略有上升，上涨了1.3%；成交价格却持续走低，全市成交均价为6228元／平方米，较之前一周下滑了18.5%。
在此期间，地处中心城区的上海卢湾区一周内只成交了一套住房，其他时间连续6天成交量为零。中心城区成交量的急剧萎缩，成为近期上海楼市的一个明显特征。
“上海楼市的成交量萎缩已是不争的事实，本地开发商几乎无一幸免。”上海三盛宏业投资(集团)有限公司副董事长、总裁陈惠湘在接受本刊记者采访时说，今年2月16日，公司在松江九亭的颐景园公寓房开盘，150套住房，均价6400元／平方米，两天的时间一卖而空。而到了5月，颐景园四期开盘，200套住房，均价6700元／平方米，卖到6月中旬还有100多套压在手中。
与3个月之前相比，颐景园的销售情况可谓是冰火两重天。“我们现在每天的销售量是2套左右，即便如此，在松江地区已经算是中上水平了。”陈惠湘说。
观望
如果说6月1日之前，部分投资者为了避开政策风险，还急于割肉抛售，在地方政策明朗化之后，楼市投资者的心态反而变得更为从容。
黄小姐是一位持澳门身份的上海人。数月前她还在忙于买进卖出，坚定地看好上海楼市。近日她在电话中对记者说，进入4月眼见形势不对，她就收手不干了。经历过上个世纪末香港楼市的大起大落，对于上海房价的下调，黄小姐显然也有一定的心理准备。丰富的实战经验和充沛的资金，也使她在行情调整初期表现得甚为淡定。“有人租就租出去，没人租就关着等等看。长期来说，我还是看好上海楼市的。”
尽管已退出“江湖”，黄小姐对周围与房地产有关的事务仍旧很敏感。近些天她注意到从浦东的龙东大道至南浦大桥一线，沿途打满了房地产广告。其中包括两个月前查不到市场销售价格的东郊花园。
“以前低调得连价格也不肯轻易告诉你的东郊花园，现在也开始在路牌上打广告了。”黄小姐对记者说，任何行业都没有只涨不跌的行情。经过半年多超常规上涨，上海楼市出现一个理性的调整过程实属正常。“推出一个不错的新楼盘，圈子里的朋友就奔走相告争相买楼的景象，今后很难有机会再出现了。”黄小姐说，她的朋友中有不少人给自己放大假，今后半年任凭楼市涨跌，自己到外地去旅游了。
曾经最早参与组织温州炒房团赴各地买楼的颜先生，并没有因为近期的宏观调控而停下投资房产的脚步。这段时间他先后奔海口，赴北海，上嘉兴，到一些特定的城市考察市场。颜先生对记者说，在嘉兴，他们曾与一个来自上海的炒房团碰个正着。
“上海调控效果很明显，我们温州人都在观望，好久都没有组团过去了。没想到他们本地的投资者也在向外寻找市场。”颜先生说，嘉兴因为邻近上海，地理位置优越，他也曾有意组织购房团介入这个市场，“我们连宣传的口号都想好了：嘉兴动起来，全国看过来。不想现在被上海人抢了先。”
颜先生透露，嘉兴的房价目前在每平方米3000-4000元，上海购房团一来，在当地就做了10多个楼盘，购房的实力和力度，一点不亚于温州人。
对于在上海投资的住房，颜先生抱定一个态度，就是观望。“温州除了个别专业炒家在上海批量购房，大多数温州人不过买了一两套。上海房价只要有10%的涨幅，贷款的利息就不亏。现在反正卖不动，不如放在那里看一看。”
对于网上和媒体关于上海楼市即将崩盘的传闻，颜先生听后很不以为然。在他看来，经过持续3个多月的宏观调控，年初楼价大涨的场景已成往事，但是上海的经济地位和区位优势，使其对国内外的投资者具有独一无二的吸引力。大涨已受到遏制，大跌的空间也相当有限。
练功
中房指数研究院华东院副院长陈晟，在最近的两周里接连跑了40个楼盘，获取了大量的第一手资料。经过分析他认为，目前的市场观望气氛浓厚，分化已开始产生。一些不健康的因素在楼市价格回落的过程中浮出水面并迅速被市场剔除，市场处在一个对政策的消化期。
“在这样一个非常时期，市场处于一种‘冻结状态'是可以理解的。人们对购房的选择更为谨慎。这个特殊阶段有可能将延续到9-10月份，消费者的自住需求，在5个月后也会重新有所表现。”
陈晟对本刊记者表示，在目前的市场僵持阶段，调整价格的作用非常有限，不少企业重新开始加强对产品的研发，调整内部管理结构，锻造更优质的企业品牌。
陈晟说，从市场价格波动方面分析，占跟踪样本25%的楼盘出现上涨，平均涨幅为5.4%，与上月相比，上涨个案数与涨幅均有明显回落。没有出现涨幅超过10%的个案，占跟踪样本1.35%的个案楼盘出现了下降，平均降幅为2.45%。这两种情况是上海房地产市场多年持续快速上扬以来首次出现的新的变化。
近期，上海房地产成交量出现连续萎缩，4月与3月比较，住宅预售量下降37%，5月再比4月下降45%，其中内环以内下降74%，中内环间下降51%，中外环间下降49%，外郊环间下降35%，郊环以外下降43%。来自中央和地方两级政府的调控，作用极其明显。
“分析5月份价格走势，部分舆论认为上海房地产价格会出现急速下落并未成为事实，但成交量不会骗人，萎缩说明投机成分已被挤出市场，人们正在思考房产调控的‘底'在哪里，因此观望气氛浓重，持币待购已成共识。”陈晟说。
至于未来数月走势，陈晟认为仍将是买卖双方的相持阶段，房价将继续在高位窄幅运行，涨或跌均在可接受的范围内，成交量的变化将成为关键的因素。
从一季度月成交3万-4万套，到今天一个月只成交1万套左右，这在陈惠湘看来，是上海抑制房价非理性上涨的各项措施已经大见成效。
“假设这1万套的住房，每套面积在100平方米，一年下来全市总成交量也就在1000多万平方米。以上海的经济地位和购买力，这个交易量带有宏观调控下消费者心理恐慌的特征。如果说房价大涨有非理性成分，那么大跌同样也是非理性的。假如上海一年只交易10多万套房子，那一定是又有问题了。”
对于新楼盘每天一两套的销售速度，陈惠湘还是表现出一丝焦虑。任何企业都希望有正常的销售速度，这样才有正常的现金流支持企业的发展。如果所有产品都出现滞销，无疑对公司的未来会产生负面影响。
“我着急，可是并不太担心。”陈惠湘说，他对自己的产品性价比有充分的信心，他所面临的不过是卖早卖晚的问题。“房地产与工业产品和高科技产品有所不同。一台PC在仓库放半年，原来1万元可能只能卖5000元，而房子的价格只要与价值匹配合理，就不会因为卖得慢而贬值。”
对于今后市场的走向，陈晟与陈惠湘有同样的担心，一是怕舆论报道出现一面倒的情况，引发市场恐慌，致使房价跌势难抑；二是担心有后续调控政策出台。陈晟警告说，开放商要把精力放在产品上，放在自身的金融融资和再融资的能力上，而不要企图与政策博弈。一旦房价涨幅再次出现异动，政府就有可能推出更为有效的调控政策。
对于政策面的不确定因素，陈惠湘称，作为一个企业，从安全的角度考虑，宁愿做更坏的打算。可这并不能抵消他对上海对长三角市场充满信心。
陈惠湘说，三盛宏业做到现在的规模，已不再是简单赚点钱就万事大吉，他更致力于公司长远的发展。“市场走向理性对我们是有好处的，眼下不过需要我们为市场回归理性付出一些代价和时间。”
“调控的好处在于，中国的房地产在前期确实出现过热，热到大家都很功利，恨不能天天忙着数钱。站在开发商的角度，调控使我们有时间闭门思过，自我反省。房地产业是资源经济行业，一时的利润丰厚，并不是因为企业自身有什么真本事，未来它终会成为一个竞争更为充分的行业。企业就要考虑如何使自己活得更长，今后的路走得更远，”
陈惠湘说，现在的开发商有三种，一种是单一项目公司，反正产品卖不动，老板干脆放大假，自己外出旅游，还节省了管理成本；第二种是天天忙着开会，筹资金，想对策。
“我是第三种，在公司内部练内功，要求员工看《论语》，让他们增加个人修养，学会如何不做草莽英雄。在我们房地产行业，真有不少的草莽英雄。”
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