杭州一桥南，钱塘江边，外形如蛋壳，曾被称为“亚洲第一单体建筑”的UT斯达康大楼是杭州市滨江区的标志性建筑。去年12月下旬，一条消息震惊了外界：UT斯达康公司把位于杭州滨江的大楼以9.5亿元的价格出售给了中南建设集团。这笔交易额如此巨大的买卖是否合算？
据了解，这是杭州历史上成交金额和面积最大的一起办公楼出售案例。9.5亿元意味着什么？
昔日明星黯然易主
这栋当时造价10多亿元的大楼至今让很多人津津乐道，比如这栋“亚洲第一单体建筑”的外观全部由铝板与玻璃连接而成，它是杭州第一栋引入星巴克的办公楼，楼里的垃圾桶几千元一个……
其实早在去年6月份，UT斯达康公司已开始寻找买家。该公司总裁皮特·布莱克摩尔表示，去年6月，他们决定寻找机会出售他们在中国杭州未充分利用的设施。
从2005年开始，UT斯达康公司的发展陷入困境。当年的第二季度该公司出现了上市以来的首次亏损。其后，扭亏成了其主基调。去年的财报显示，该公司第一季度净亏损6740万美元，第二季度净亏损8430万美元，第三季度净亏损3460万美元。
“这栋大楼的日常运营已经成为公司的负担，不如甩掉包袱换成流动资金，谋求进一步的发展。对公司来说，卖大楼可能有负面影响，但有资金、有发展前景更重要。”一位知情人士如此分析。
中南建设集团资金充裕程度令人惊讶
日前，记者在中南建设集团的办公大楼里，见到了该集团董事长吴建荣。以建筑业起家，近年又进军动漫业的吴建荣对这起收购案表示满意。他说，这笔交易并不复杂，只是一笔正常交易。
中南建设集团为什么要买这栋大楼，买下来做什么用？吴建荣说，UT斯达康公司遇到困难需要流动资金，卖楼可以帮助他们盘活存量资产；买楼是中南建设集团自身发展的需要。
整个交易过程快得让人难以置信，从开始谈到谈成只用了10天的时间。因为吴建荣是做建筑出身的，听说UT斯达康公司正在找接手人，吴建荣到那栋大楼现场看了几次，心里就有底了：从价格上来说，这是一笔合算的买卖；从利用上来说，中南建设集团正处于蓬勃发展期，可以将其作为归国留学生的创业平台。
按照UT斯达康公司做的估价报告，这栋楼总建筑面积约24万平方米，总造价近13亿元。与很多其他公司一直没谈成的原因是UT斯达康公司的付款条件非常苛刻。按UT斯达康公司的要求，买方必须在签约后付出交易总额20%的定金，在今年第一季度交接完成后，付清余款。这就意味着短期内买家必须拿出9.5亿元现金。中南建设集团资金的充裕程度让人惊讶。
吴建荣说，根据协议，中南建设集团将向UT斯达康公司返租约一半的面积，租金半年一付，约3000多万元。剩下的地方将用于创业和开展研发工作。
投资回报前途未卜
“租金加上研发产生的效益，估计六七年可以收回成本。”吴建荣对这栋大楼的投资回报前景非常看好。
9.5亿元，靠租金真的能收回成本吗？记者帮中南建设集团算了一笔账。
以UT斯达康公司返租近一半的面积，租金年收入约7000万元计，大约需要13年半的时间收回成本。如果剩下的一半能租出一部分，这个回收期限就能缩短。如果研发工作在此期间有较大进展，这个期限就可以再缩短一些。按照吴建荣的说法，如果把公司比作人生的话，中南建设集团目前正处于青春期，没有太多的顾虑，何况自己建楼的话费力费时，买个现成的更方便。
在杭州，一栋办公楼或写字楼整体转让的情况并不多见。易居中国杭州公司商业地产部总监唐能文告诉记者，这是杭州截至目前单体办公楼交易面积和金额最大的一起案例。
事实上，目前购买整栋办公楼的多是实力雄厚的银行或国有企业。有人评价说，在房地产大热的2009年，UT斯达康公司这栋楼并没有卖出好价钱。假如UT斯达康公司没有面临今天的困局，这样的交易价格就不可能出现。可是还有什么比生存和发展更重要呢？中南建设集团或许捡了便宜，但大楼今后的运营、维护和投资回收同样考验着它。
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