今年无疑是政府在信贷以及土地供应等各方面对保障房建设支持力度最大的一年。五年总投资约5万亿元的保障房曾被市场看成“鸡肋”，但随着今年保障房供地计划翻番，国资委号召央企建设保障房，21家央企积极介入该领域，保障房市场变成诱人的“蛋糕”。
今年保障房供地计划翻番
随着国家不断强化保障性安居工程建设，保障房供地成为今年供地计划的重中之重。
5月12日，国土资源部公布了2011年的住房土地供应计划，在去年计划的基础上，今年的计划供应量达到21.8万公顷，提高18%。其余各项指标也均有所提升。
值得注意的是，今年全国保障性安居工程计划供地7.74万公顷，比去年的实际供地量增加一倍还多。由此，保障性安居工程新增供地也将占到住房用地总供应量的三成以上。
在中央不断强化保障房建设的背景下，其土地供应显得格外重要。今年中央下达1000万套保障性安居工程的建设任务，与2010年的580万套相比增长72.4%。这类用地需求接近4万公顷，而国土部编制的计划远超上述规模。
假设户均面积为50平方米，则1000万套保障性安居工程对应的总建筑面积为5亿平方米，占2010年全国商品房销售总面积的47.9%。据测算，完成此目标需要约1.4万亿元投资。
此外，据央行统计，一季度人民币房地产开发贷款新增1678亿元，其中，保障性住房开发贷款新增达651亿元，保障房贷款大幅增长。
保障房全产业链毛利率近10%
今年无疑是政府在信贷以及土地供应等各方面对保障房建设支持力度最大的一年。
“十二五”规划纲要指出，我国将在今后5年内新建3600万套保障性住房。由此估算，预计2011~2012年每年将建设1000万套住房，2013~2015年每年将建设500万~600万套，五年总投资额约在5万亿元。
业内人士认为，保障房在土地供应中的比例持续增长。等到这些用地指标落实之后，为了拿到更多土地，开发商将不得不从商品房开发领域转到保障性住房领域中来。
北京国企住总集团公司党委书记、董事长张贵林表示，覆盖保障房建设上下游每个环节，设计、开发、物流、物业管理等，住总都有自己旗下专业公司，尽管每个环节利润只有2%到3%，但从全产业链综合来看，住总还是可以通过保障房建设获得10%的利润。
有券商研报也显示，经适房与两限房等产权式保障房的毛利率一般在10%-15%左右，净利润在3%左右。虽然利润不高，但由于政府支付款项一般在3年内可以到位，而这部分保障房不需要复杂的设计与配套，资金周转速度更快，因此开发商、银行或社会资金仍有参加的动力。
21家央企抢食5万亿“蛋糕”
过去保障房曾如同“鸡肋”，而如今，随着整个“5万亿蛋糕”出炉，以及央企的大举介入，人们开始重新审视保障房市场。与此同时，伴随央企抢食这一蛋糕，保障房市场开始升温。
国资委相关负责人表示，央企在保障房建设上的力度一直很大，占全国保障房销售面积的13%。
目前，共有21家央企可以建设保障房。除原有的16家房地产央企外，鲁能集团、中航工业、神华集团、中煤集团和新兴集团也有资格参与保障房建设。其中，中国冶金科工集团有限公司与中国建筑工程总公司在保障房领域的动作最大。
国信证券认为，中国建筑与中国中冶这类兼具建设能力的企业，既可以成为保障房项目的承建方，也可以成为运营方。引进这类公司，对地方政府而言减轻了财政负担，对公司而言则有利于形成可持续经营的资产。正是由于这类企业既可以涉足保障性住房投资、承建，也可以涉足运营，因此与其他传统房地产开发企业相比，可以在保障性住房建设中获得更多的利润。
中国房地产经理人联盟秘书长陈云峰认为，参建保障性住房对房地产企业来说有三方面好处：第一是在市场营销方面，由于政府回购，所以不用担心销路，此外，也不必像商品房那样产生营销和广告费用；第二是在建设资金方面，在当前政府严厉紧缩开发贷款的情况下，参建保障性住房仍然可以得到银行的优先授信；第三，由于保障性住房户型单一，面积较小，在设计、施工、管理和个性化需求方面也都相对容易。
重点公司
中国建筑(601668)
中国建筑更是将保障房建设写入集团“十二五”规划中，力争保障性住房投资开发占到全国市场的3%。
中国建筑现有六种保障房开发模式，一是承建模式，公司不投入资金，只承包工程建设；二是开发模式，主要有限价开发、商品住宅混合开发；三是服务(成本+酬金)模式；四是投资建造(BT)模式，公司既投入资金，又承包工程建设；五是投资运营模式；六是城市综合开发模式。目前承建是公司最主要的形式。
截至2010年底，中国建筑参与保障房建设的总规模已达1155万平方米，占公司在施工项目总面积的3%。其中，承建模式的保障房总面积约784万平方米，其他模式的保障房总面积约371万平方米。中国建筑董秘孟庆禹表示，未来保障房在公司收入中的比重还将逐年上升。
今年一季报显示，中国建筑的建筑业务新签合同达1915亿元，新开工面积4055万平方米。据公司相关人士介绍：“公司参与保障房建设的总规模已达到1155万平方米，保障房占公司净利润的3%左右，而实际上，这部分收入却在4%~5%之间，相对于传统施工2%的利润而言，保障房建设带来的利润还是相当可观的。”
资金流向：E投资金融终端显示，昨日主力资金净流入4890万元，而最近5个交易日录得资金净流入5627万元，最近10个交易日录得资金净流出1729万元。
中国中冶(601618)
中冶集团是保障性住房建设规模最大的央企。中国中冶的房地产项目贡献比重正逐年提高。对于保障房的建设，公司证券部人士表示：“50多个保障房项目中有40多个项目正在建设中，2011年保障房建设总规模不低于2000万平方米。”
从公司2010年度财务收入来看，公司2010年新增保障性住房项目24个，总投资为257亿元，占主营收入的12%，其中保障房固定收益占到3%，承包工程利润占到7%。总建筑面积564万平方米，主要集中在天津、上海、辽宁、河北、安徽、江苏、浙江等省市。
此前，中冶置业相关高层表示，保障性住房由于受到价格限制，企业获利相对较低。利润大约在3%左右。与此同时，由于是政府主导，风险也较小，中冶置业经过多年参建保障性住房，已经成功摸索出一套政府、银行、企业相互支持三足鼎立的模式，未来保障性住房仍是主要方向，将占企业60%以上产品份额。
资金流向：E投资金融终端显示，昨日主力资金净流出221万元，而最近5个交易日录得资金净流出569万元，最近10个交易日录得资金净流出10161万元。
作为老牌央房企，在调控新形势下，保利地产同很多房企一样，在国资委提出央企参与保障房建设之前一直在参建保障房项目。
在今年3月保利地产的股东大会上，公司董事长宋广菊曾表示，公司将力争在不损害股东利益的前提下，争取参与政策支持的保障性住房项目。公司计划在2011年新增保障性住房项目5个以上。目前保利地产的保障性住房项目共有3个，建筑面积84万平方米。
据悉，在北京，保利在朝阳常营区域建设的保利家园保障房今年交付，主要为廉租房和限价房。“去年拿地的南沙河项目，保利将建设8万平米的保障房。”保利北京相关负责人表示，由于保障房建设工作一直在推进，并没有因为国资委的通知有太大变化。
在石家庄，保利地产直接介入了保障房开发领域。2010年11月，保利地产与石家庄市政府达成了双方签署战略性合作框架协议共识。据悉，保利地产进军石家庄的首个项目为石家庄晋煤金石改造项目。该地块约四分之一将用作开发保障性住房。
热门推荐