7月13日，北京申办2008年奥运会成功，举国欢腾，对于早先就寄予奥运极大期望的北京房地产界来说，如此重大的利好消息无异于一针强心剂。稍微把目光放远些，亦可知至少在2008年以前，无论是文火慢炖，还是爆炒都不乏空间。但如何消化好这个大蛋糕，则是摆在北京开发商面前实实在在的当务之急。毕竟，概念先导已经相当到位，甚至都有透支之嫌，接下来的仍旧是产品本身的竞争。
商务概念空间广阔
在现代的意义上，奥运会是一桩令人垂涎的大生意，纽约的纳斯达克的表现说明了这一点，在北京赢得申办权的当天，在总股指下挫的背景下，包括搜狐、新浪在内的中国概念股却全线飘红。奥运会带来的是全方位的利好，就房地产业来说，特定区域项目的受益是板上钉钉的事，从整体来说，却存在着不少变数。至少目前我们还无法预知比如民间及境外资本参与奥运会举办对地产的需求形态。但在众多的可能中，有一点是明显的，就是奥运会带来的国际化的居住需求，以及因为奥运产业带来的对商务公寓的需求。
在早先披露的关于华亭嘉园的一个市场报告中，就特别指出奥运题材商重于住。华亭嘉园2000年的销售情况表明商务住户和投资客在逐渐增多，这与华亭嘉园申奥的地标地位当然有着直接的联系。但不可否认的是，在亚运会后，短短十年间，亚运村地区就由农村发展成了北京一个重要的商务区，这可作为奥运题材发掘的一个启示。从地图上看，围绕奥林匹克公园，西有中关村，东有亚运村，东北有望京大社区，北有北苑居住区。地理上已经天然的成为北京的新核心区，这样一个区域的商业价值无疑是巨大的。但正是这样一个重要的区域，近年来却已出现了因为住宅比例偏高、商务配套不足的情况。虽然奥运会核心区及周边地区是天然的高尚居住区，上风上水，环境在北京建成区内首屈一指。但不应忽略的是，就投资价值来说，住宅比起商务公寓和写字楼来说并不是一个档次。在巨量资金投入奥运会场馆的建设后，直接带来的将是地价的上升，而单纯的住宅很难消化掉这一效应。
按照规划，奥林匹克公园也不是单纯的体育运动场馆的集中区，而是包括了包括奥运村、记者村、新闻中心、国际广播电视中心及北京世界贸易中心、北京国际展览体育中心两座地标性建筑在内的大量居住和商务会议设施。这已经把未来奥林匹克经济圈给完整的勾勒出来。奥运会不是天然的为住宅服务，但天然的会产生一个巨大的生意场，对商务设施的需求将是巨大的。
另外一个不容忽视的影响是，奥运会举办成功将会使奥林匹克公园成为一个世界性的品牌。对于那些注重形象的公司来说，绝佳的环境再加上绝佳的形象，简直就是天作之和。
而奥运会带来的国际化氛围，也会吸引众多外籍人士在此置业。这一点在亚运村已经得到了映证，而房地产界直接面临的课题将是如何适应国际化的居住潮流。
住宅物业长线看平
虽然奥运会带来的是整个北京各方面的进步，但毫无疑问，奥林匹克公园及周边地区是最大的受益者，奥运会带来的巨大的升值预期因为有了确实的交通、市政、环境改善投入的支撑，其升值的潜力几乎是显在的。据业内人士介绍，悉尼的房价因奥运最高涨了一倍。自1993年到1999年的连续7年中，悉尼的房价一直保持着增长的势头，城市的房价平均每年递增超过了10％，悉尼市个别中心地区和重要地区的土地房屋的价格增长超过了30％，特别是靠近主会场馆周边地区的房价近3年的时间就增长了一倍多，平均增长在30％以上。悉尼被确定为2000年第27届奥运会主办城市之后，出现了人口的快速扩张，除移民的增加之外，奥运成为另一个扩张因素。因奥运的建设增加了大量的就业机会，增加了外来投资，许多奥运会的工程和场馆是由境外投资者带资承包建设的，而人口的增长和城市建设，必然带来大量的居住需求，从而带动房地产价格的增长。这一效应相信会在北京重现。但就目前亚运村地区特别是亚北的市场形势来说，情况似乎并不特别乐观。
据最近北京奥申委主席特别助理魏纪中向媒体介绍，事实上，就是不办奥运会，北京市的基础设施建设也会继续加大投入，申奥只是起到一个加速作用。北京奥申委提交的《申请报告》承诺，北京举办奥运对市政建设的唯一影响是，只会新建两项与奥运直接相关的城市基建项目：一项是由地铁五号线通往规划中的奥林匹克公园的一条支线，长5公里；另一项是新建8个奥运场馆。如果申办不成，这两项会停建。北京市“十五”规划本来就要建设的11个新场馆，与奥运新建项目无直接关系。整体而言，如果完成奥运的所有基建（场馆、地铁、奥运村、记者村、电视中心等），只不过相当于在北京“十五”规划中单个年份投资额的9％，如果从2001－2008年分七年进行投资，平均每年占北京市投资还不到1.3％。从这个意义上说，若成功申办奥运，对北京整个经济面的影响，并不像外界想象那样大。魏纪中个人估计，奥运带动的所有产业，期间大约每年可为北京创造100多亿人民币的GDP贡献。
但任何偏重基础设施建设影响的判断都是很接近底线的，奥运会所带来的影响肯定不只局限于此。包括各种文化娱乐设施在内的投入带来的可能的是一个最适宜居住的区域的产生，使得以往所说的中央居住区成为现实，由此带来的房价升值也是可期待的。
细心一点，我们可以发现有助于地产价值提升的题材都已经被充分的利用过了，包括轻轨、公路一环在内的许多交通利好因素都已经被这一地区的项目考虑进去，而天然的环境和文化心理因素更是作为日常功课来宣传的。客观的来说，奥运将起到催化剂的作用，使得这一地区的能量得以提前或者集中释放，但肯定不是什么救世主。据统计，目前亚运村及亚北地区集中着为数众多的项目，远期的开发量超过700万平方米，这个数量按照北京市场目前的年销售量来计算，至少需要2到3年的时间才能消化掉。而且这一带项目类型多样，高中低档俱备，竞争相当激烈，许多项目处于一种不愠不火的状态，房价近两年来呈现出下滑的趋势。如果受奥运利好刺激，又有新的项目入场，引起供求关系的变化，其前景并不好说。因此有业内人士预测，在短期内这一地区项目的销售形势将会向好，房价也会因此上升，但随着市场投放量的增加，供求比例超出合理的范围，房价将会下挫。从长远来看，应当是一个波浪型上升的曲线。奥运会并不是免费的午餐，决定胜负的仍旧是项目的比较优势，做好产品才是根本。
影响波及其他区域
奥运会带来的机会是普惠的，从宏观面来说，北京房地产界面对的是一个长期的利好局面，因为一个强势的增长预期就摆在面前，这将极大的刺激各方的投资热情。但奥运会带来的城市发展注定是不平衡的，对于不同区域的利好指数也会有差别。目前来说，最大最直接的受益销声匿迹不是亚运村，奥运会引起的区域竞争力的变化势必影响到目前市场的格局。
其实对于置业人群的影响来说，最大的变数将发生在一些投资客身上。这些人同时也是其他一些地区项目的可能购买者。特别是对于打算在CBD区域投资的顾客来说，奥运会带来的热点效应是很具诱惑力的，而且这是一个可以看得见的预期，这足可与CBD概念比肩。对于有亚运会经验的北京人来说，不可能不把这一层考虑进去。即使脱开这一层考虑，亚运村地区也是北京生活消费最好的地区之一，本来就具有很强的吸引力，申奥成功是好上加好，由此带来的区位发展不平衡，会更进一步凸显这一地区的竞争力，对CBD的楼盘来说，这是一个不得不面对的现实问题。
申奥成功对主流置业人群的影响同样不可忽视，目前亚运村地区的项目多在5000－8000元一平方米，亚北还有不少项目在3000元左右一平方米，总体来说并不高。对于中产阶级来说，本来就有足够的动力和实力去追求一些有品位的住宅，区域的限制因为交通的极大改善也会变得不明显。亚运村地区过去10年间已经聚集了许多北京的年轻新贵，明显走强的区位优势，会使这一趋势继续进行下去，吸引目前市场购买主力向这一带集中。这个影响也许不会太明显，但肯定会在不久的将来显现出来。
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