交通与房地产联系紧密，对于城市布局和地产开发而言，轨道交通的规划、建设不仅仅表现为多了一种交通工具的选择。
回龙观的一套三居室轻松转卖便赚进１０万，位于京通快速路出口的新华联家园售价从每平方米２６００元上涨到３７００元，亦庄一个不太知名的项目，仅一个开盘活动便取得了２００套的销售业绩……随着地铁５号线全线动工，１０号线悄然破土，４号线即将开工，９号线和机场线正在抓紧准备，通往亦庄、良乡、昌平、顺义的轨道交通计划正在前期讨论过程中，开发商、投资客和京城百姓已经初尝到了轨道交通建设的甜头；而根据北京市政府公布的２００８年最新轨道建设计划，继八通线开通后，今年轨道建设更将在城区内全面铺开，３００公里的轨道交通规划将由图纸转化为现实。
国内外的开发经验表明，轨道交通在城市建设中主要起到三大作用：
１、解决地面交通职能：在道路资源局限的区域或中心区，缓解交通紧张局面；
２、引导城市合理布局：利用便捷、高效、大容量的轨道交通刺激地区发展，引导城市功能向外疏解，形成新的城区功能。北京早已划定的１０个边缘组团和１４个卫星城市真正发展起来，需要仰仗轨道交通的支持；
３、派生出新的居住区：由轨道交通形成的区块成为置业新区，实现城市土地的最大化利用。
而北京正在规划、建设的捷运工程正是朝着这个方向努力，并已经初见成效。
地铁５号线南起丰台区的宋家庄，北至昌平区境内的东三旗，全长２７．６公里，全线设２４座车站，预计今年年内竣工。中国规划院工程师李凤军认为，地铁５号线为纵贯南北的交通大动脉，与东西向的地铁１号线功能一致，主要承担南北向的客流运输，同时引导南北两端的住宅开发。
１０号线则经海淀、朝阳、丰台３个行政区，同时在安定路引出一条奥运支线，是北京轨道交通路网中一条由西北至东南切线方向的轨道交通半环线。１０号线最大的功效在于它紧密联系起三、四、五环之间几个分散着的组团，通过基础设施的建设，带动区域组团的进一步发展，并促进包括奥运村、太阳宫等新的组团开发。
地铁４号线由马家堡到北宫门，途经菜市口、宣武门、西单、灵境、西四、平安里、新街口、西直门、动物园、黄庄等，也是贯穿城区南北的一条轨道交通。主要经过的区域都是城区，最大的功能是将中关村科技园区和城区的联系打通；不过，沿线经过的新楼盘不多，未来新楼盘供应量也不是很大。预计２００７年底前通车。
地铁９号线由世界公园到白石桥，沿途设有世界公园站、丰台科技园站、怡海花园站、花乡站、丰台火车站、丰台北路站、六里桥西站、六里桥站、北京西客站、军博站、车公庄站、首都体育馆站、五路居站、板井路站、四季青站等，预计２００４年将完成前期拆迁。由于沿途区域都已经是房地产市场比较热的区域，９号线对沿途区域楼市的影响被业内人士评定为“锦上添花”。
而尽管处于规划中的４号线、９号线等约５条线都主要集中在西部和北部，但中国规划院交通所副所长赵杰认为，在国外，城市发展的运行规律一般是轨道交通先建，其后进行土地资源的开发；但北京却是土地开发先行，轨道建设滞后，因此，２００８年的轨道建设规划的主要作用明显表现为支持奥运、缓解已开发地区的交通压力。按照北京的地理位置和城市布局，东、南和东南区域才是未来城市发展的主要方向。事实上，４号线、５号线、１０号线等都基本延伸到了南部，８号线还预留了向南延伸的条件。
美国相关资料表明，以轻轨站点为核心，一站距离为半径范围内的土地价值要比相同范围内的非交通节点高出２０％。华高莱斯总经理李忠认为，凭借以往的地产开发经验，轨道沿线的地产开发首先表现为站点式开发，即以站点为中心向外围扩散，尤其在两、三条轨道交叉形成的枢纽点，如地铁５号线与１０号线交汇点北土城东路站等。这些站点的规划与城市整体布局相吻合，引导城市开发功能增强后，最终成为高强度的开发区域。
丰台区的宋家庄，把地铁５号线南端起点与１０号线西向端点相衔接，使其无疑成为了这两条贯穿京城南北、西南的地铁线路的最大受益者。目前，区域市场的供应量高达１３０万平方米左右，楼盘价格也是一路飙升，如嘉和人家项目，其售价由当初的３９００元／平方米涨至目前的４２００元／平方米，其他各项目的涨价幅度也近百元。区域内无论是住宅、经济适用房，还是合作项目，地铁概念随处可见。可以说，宋家庄区域地产市场目前的发展完全是依靠着地铁线建设这一利好而形成的。而且可以预计，宋家庄区域的楼市仍将借助“地铁效应”，在未来一两年内取得进一步的发展，不但供应量会持续增加，而且随着区域形象的不断完善，各后续楼盘的品质也将有较大幅度的提升。
而对于地产开发较早的方庄区域来说，地铁５号线的意义也同样重要。方庄作为北京最早的“富人区”，到目前已经历了１８个发展年头，区域内的大多数项目都落后于时代的发展，从２００２年起渐渐淡出了人们的视线。现如今，地铁５号线来了，区域地产市场的发展又迎来了新的转机，２００３年全年方庄区域新盘推出量较之上年明显增加，ＧＯＧＯ新世代、筑梦缘等新盘的市场供应量达到近１５０万平方米。
作为大容量的交通工具，轨道交通承载的客户主要面向普通白领和中低收入人群，因而在轨道沿线附近的房屋以中低价位居多，从目前市场供应情况看，回龙观的龙泽苑、通州区的水岸长桥，均价都在每平方米４０００元左右。而受土地利用程度的影响，在同一条线路上，离市中心越近，户型越小，暂居性越强，如西直门的小户型楼盘大隐；同一地区，离轨道越远，社区密度越低，户型越大，在地铁１３号线周边，有类似宽ＨＯＵＳＥ等中高档项目，总房价都在１００万元左右。
商品房价格的上涨也必然带动二手房市场的交易量和价格。
根据链家·宝业的２００３年二手房市场分析显示，南城四区二手房的成交量占总成交量的１６％左右，与去年同期相比增长４５％。特别是方庄地区的二手房交易呈较强上升势头，从方庄区域二手房成交客户群来看，拆迁客户占总成交量的４３％，而且这些客户并不只限定南城拆迁户，还有的来自西城、东城等地，他们看中的是方庄成熟的社区环境及便利的交通。需求量的上涨自然提升了二手房的价格，方庄地区２００３年下半年二手房均价约４３００元／平方米，与上半年相比提高约１０％。
５号线、１０号线不仅会使北城部分地区物业微幅上调，而且也将给这里更加快速的发展提供机会，市政配套、生活配套等将会随着交通的改善而更加完善。
北京协成房地产公司市场部总监牟鑫认为，城市轨道交通把相对分散的城区“网”成一个整体，强化了各区之间的联系与分工，增强了城市整体的配套能力，提高经济质量，节约成本，必然给沿线居民住、行、工作观念带来深刻变化。
站点周围带动起来的不仅是住宅，还有商业物业：交通的改善可以让公司有更多的选择。根据位置、周边用地等条件，这些地区有可能形成居住区或商业密集区，其中中低档次的商业物业敏感度最高。
相对经济比较落后的南城，商业发展也远远落后于其他区域，而地铁的开通则为南城打通了“经脉”，比如方庄、宋家庄两地，地铁线路的经过不仅带动了当地的房地产市场的发展，有效缓解东南三、四环之间的交通压力，扩大方庄配套设施生活消费的辐射区域，而且当地煤、水、电、气、热、排污等市政设施也随之得到改善，进而也将带来周边经济的整体发展。
此外，根据国外的开发经验，轨道交通沿线的通道上，土地普遍高强度开发，从里到外由高向低延展，形成一条明显的高密度建筑带，以提高运营效率，充分实现沿线土地的高利用率。赵杰认为，北京的开发程序与国外不同，暂时没有形成这一结构，但随着未来土地的开发进程，这一情形也会逐渐显现。
地铁的建设无疑会给周边的物业带来升值的机会，但物业的升值并非没有边际。一些业内从业者分析，首先是宣传炒作造成了未来的潜力透支。以回龙观地区为例，该地产品虽然在城铁１３号线正式通车后有了平均近３００元的涨幅，但在没有正式通车的时候，由于宣传炒作，周围地产项目已经有了几百元的上涨幅度，这都挤掉了未来购房者的不少投资空间。其次，５号线、１０号线所经之地大多为已经基本成熟或者已经开发小有规模的地块，成熟的地块土地价值已经经过了快速增长的时期，即使未来在交通和配套上有所改善，也不会出现太大的上涨空间。
北京市代市长王岐山２月１６日在北京市第十二届人民代表大会第二次会议上做《政府工作报告》时提出，北京要调整城市空间布局，努力提高城市规划水平。
他说，北京要按照“两轴－两带－多中心”的城市空间新格局，确保年内完成《北京城市总体规划》修编，完善控制性详细规划，合理控制房地产开发规模和布局。按照“平原城市化、山区城镇化”方针，优先选择几个发展区位、产业基础和居住环境较好的卫星城，将其规划建设成各具特色的现代化新型城市，成为分流城区产业、人口和吸引农民进城的重要载体。
有消息称，北京规划研究部门已经完成了一部关于“北京城市空间发展战略”的方案，提出的“两轴（两条城市传统轴线，中轴线和长安街）、两带（城西西山一带至房山、昌平八达岭的生态建设带；城东为怀柔、通州、顺义、亦庄一带将要建设的永乐新城及其产业发展带）、多中心（市区、亦庄、通州、顺义以及昌平、沙河等包含产业、居住和各项城市配套功能设施的城市中心区）”的方案，并已经得到了国务院的批复。
基于此，北京市交通委副主任刘小明介绍说，今后，北京将把城市中心区的功能向外扩展，注重边缘集团和卫星城的发展，做好城市功能、居住人口和就业岗位的协调，以缓解中心区的交通压力。刘小明在接受采访时说：“从我们过去的规划来看，交通是一种非约束的附加性规划，或者说服务性规划。过去我们做规划主要考虑土地、人口、水资源等硬性指标，房子盖好之后才发现道不好走。这次我们就是要改变这种马后炮的模式，将交通作为建设的约束条件。”
据了解，北京市交通委把加快市区南北通道和快速联络线建设；加快地铁５号线、４号线、１０号线一期、奥运支线轨道交通建设进程，机场轨道交通线新开工建设；新开工建设机场北线等６个共１３３．９公里高速公路项目；改建市道项目１１个；建设京承快速联络线、东北城角联络线等快速路项目１１个；建设朝阳路等城市主干路项目２８个；组织完成一批城市次干路和支路建设，改善路网级配和交通“微循环”系统等，做为２００４年的重点交通工作。
针对望京、北苑、回龙观、奥林匹克公园、中关村、亦庄开发区、ＣＢＤ等７个重点地区的交通问题，北京市交通委目前已经分别提出了解决方案：着手建设望京、北苑地区的进城通道和周边节点；组织编制了中关村科技园海淀园中心区综合交通规划；在ＣＢＤ地区严格落实《北京商务中心区控制性详细规划》和《北京商务中心区交通规划》，控制建筑总量；加快亦庄卫星城与五环路、六环路、京津塘高速公路的连接。大力协调城市交通和城市发展的关系，建设城市周边“卫星城镇”，改变城市中心区功能过分集中、人口和就业岗位过分积聚的局面。
编者
规矩方圆点土成金位置位置位置——交通轨线为“位置”做了全新的注释。正在制定的《北京交通发展纲要》提出，北京将于２０１０年初步建成功能结构较为完善、运营管理水平先进、城乡一体化的“新北京交通体系”：城市干道高峰时平均行程车速达到２５公里小时；五环路内８５％的通勤出行时耗在５０分钟以内；边缘集团到达市中心区的出行时间在１小时以内；郊区新城到市区的出行时间不超过２小时。实现交通与土地使用、环境、城市社会经济协调发展；市区交通与市域交通一体化协调发展；道路建设与交通运行协调发展；城市交通与城际交通一体化协调发展；建立以公共交通为主体，以轨道交通为骨干的多元化交通发展模式。
交通，使地域之间的沟联变化莫测；对于房地产市场来说，一潭死水可以成为一窝活泉，一处闹市也可退化为一片“卧”城。去年，北京地铁５号线、１０号线的动工使沿线楼盘价格飞升；而由于城市规划、实施上的不当，路网和市政基础设施的建设严重滞后于居民区的发展，使某些“居民一生中８０％的需求可以在１５公里或者３０分钟车程内解决”的“新城”，２０年来生活区和就业区还只是个雏形。
如果说轨线建设对房地产市场的影响仅仅限于北京城的话，那么交通的威力还不足以引起楼市记者的注意。恰恰相反，各省市政府已经越来越清楚地看到交通轨线对于楼市、乃至城市发展的直接促动以及格局重整的非凡意义，特别是今年初以来对交通规划的看重已经暴发式地反映在各级城市规划中，全新的建设格局使交通、轨线对楼市的侵袭演绎成了狂飙之势。
据上海规划局介绍，上海轨道交通建设的中长期目标是形成地上地下１７条线路、７８０公里总里程的轨道交通规模，在２００５年之前，９项新的轨道交通线路将陆续建成，总里程超过２００公里轨道交通的出行比率将占全市公共交通的２５％，上海中心城区内任意两点间的公交出行时间将控制在４５分钟内。仅地铁１号线北延伸、７号线、８号线和６号线、４条线路就将使４００万沿线居民出行受益。
面对上千亿元的投入，相较于大手笔基础设施建设对沿线开发所产生的难以估量的效应而言，仍旧十分“划算”。
除此以外，广州、沈阳、成都等地，都借新一轮城市规划的契机，在交通上大做文章，并希冀以交通刺激房地产市场的兴奋点，使这一支柱产业获得又一波的大发展。
热门推荐