源起
城市化，是一股不可抵挡的国际浪潮。之于世界，它是经济全球化；之于中国，它在为城市带来大量劳动力的同时，更给房地产行业带来了大好的发展契机。
普通大众提高生活水准，改善居住品质的需要成为造就房地产业持续繁荣的最刚性需求。而行业利润丰厚，进入门槛较低又使各路资金纷纷进入此领域，这一方面促进了房地产行业的繁荣，另一方面，也造成了房地产业内开发水平参差不齐。
在上海，自2000年房地产市场开始复苏以来，历经几年的发展，整个市场已经走向了又一个高峰期。房价疾速上涨、购房者排队买房、开发商捂房等现象都开始出现，在卖方市场的前提下，作为房地产产品的房屋，其最重要的功能——居住功能恰恰被忽视了。
正是在这种情况下，今年3月以后，一系列旨在调控市场的宏观调控政策相继出台，市场观望气氛转浓，原来存在于部分开发商心里的“只要有房，就不愁卖不出去”的想法遭到现实打击。在去年下半年，开盘仅2天就销售一空的某楼盘，今年遇到的情况却大相径庭，产品积压令开发单位的老总头疼不已；以前要找关系托人预定才能买到房号，现在售楼小姐却频频电话、短信“骚扰”。有一点勿庸置疑——房地产产品时代正悄然来临。
产品时代，上海的房地产企业面临着种种选择，是做大做强，是选择异地突围还是走合并联合之路，甚至还将面临“生存还是死亡”的命题？谁将成为产品时代的勇者？谁在制造产品时代？我们拭目以待。
诱因
1、实行差额营业税
2005年3月7日起，上海对个人购买普通住房，居住不满一年出售的，销售时按销售价减去购入原价后的差额，征收5.55％的营业税及附加税费。
2、加息
2005年3月17日起，央行取消个人住房贷款利率优惠，住房贷款优惠利率回归到同期贷款利率水平，下限为相应期限档次贷款基准利率的0.9倍。同时规定，对房价上涨过快城市或地区，个人住房贷款最低首付款比例可由现行的20％提高到30％。
3、“国八条”
2005年3月26日，国务院办公厅发出《关于切实稳定住房价格的通知》，全方位提出调控房地产市场，被业界称为“旧八条”。4月末，温家宝总理主持召开国务院常务会议，提出八条措施加强引导和调控，被称为“新八条”。
4、叫停转按揭
4月初，上海以规范房地产交易登记手续为由，叫停“转按揭”，规定必须首先还清银行贷款才能卖房。
5、营业税
5月11日，国务院转发由建设部等七部委联合制订的《关于做好稳定住房价格工作的意见》。《意见》提出，6月1日后对个人购买住房2年内转让收取全额5.55％的营业税。5月31日前，各地政府执行细则纷纷出台。
危机
当卖方在市场占主导地位时，危机只是一个距离遥远的名词，不会进入一些开发商的视野。而当事易时移，在一系列宏观调控政策出台之后，楼市由火爆转向观望与胶着，原来隐藏在红火交易背后的危机逐渐浮出水面。
对于产品，不同层次的购买者有着不同层次的要求。基本的改善型，有了一定基础后的提升型，表现自己素养的体现型……这些需求在一个连产品根本无法满足供给的市场中，所有的需求都被掩盖“买到房子”这个最低层次的需求之下。
而当市场供需转向平衡，需求自然分层，这个时候，需要开发商不仅要有产品，还要有“好的产品”。定位准确、社区整体文化氛围营建、物业安保，无一不成为决定项目成败的因素。千篇一律的产品因为缺少不可替代的产品竞争力而在日益细分的市场中面临着被淘汰出局的可能。
与产品销售节奏息息相关，房产企业的命运也开始出现多层次的变奏。土地的“招、拍、挂”，使一些原来靠协议出让拿地的企业在资金方面捉襟见肘，一旦产品销售出现问题，资金链条不再顺畅，“大堤毁于蚁穴”极有可能变成现实；“有资金土地，面临的是长期的困扰；而有土地没资金，面临的是近期的烦恼；而那些既没土地，又缺乏资金的企业，危机就近在眼前了，”这是一位业内资深人士的分析，却也一语道出了如今房地产企业的现状。
产品时代：几家欢喜几家愁
大型企业机会来了
金地上海公司总经理赵汉忠
随着国家宏观调控政策启动，国内房地产行业正面临一次竞争与合作。很多房地产开发企业将会面临被淘汰的威胁。房地产业一哄而上的时代结束了，强者越强，差异化出现，品牌公司出现；而实力弱的、自有资金低的、借银行资金多的，最后可能就会被市场吞掉。真正能满足客户需求的开发商将显示其真正的实力，得到市场的认同。
宏观调控还使得开发商之间形成一个良性的竞争，对优秀企业来说是个难得的好机会。针对房地产行业规模化、市场化、规范化的发展趋势，房地产企业可以通过专业的品牌管理策略以确保核心竞争力。
在房地产市场竞争激烈的今天，只有拥有独特魅力，才有可能吸引顾客并获得青睐，这种魅力体现在产品设计、质量管理、成本控制、项目宣传、物业服务等整条价值链的每一环节保有适度的优势。这种优势的形成和保持，就是品牌形成的过程，同时也是企业核心竞争力的表现。要使整条价值链保有优势，其关键在于是要让价值链上的各个环节有机地、科学地结合起来，从而实现客户价值最大化的理念。
中型企业群雄纷争
华江建设研发部经理席骏羽面对目前的市场，作为开发商不应该随波逐流，而是要“逆水行舟”。应该从自身的角度不断改进。改变经营观念、经营模式、服务质量等等，以前市场好，许多开发商盲目追求“数量”，而不重视产品细节，就像“工业化大生产”一样。现在，就必须重新考虑发展计划。
现在开发商要面对的，首先是看清政策、理解政策。宏观调控打击的是投机，仍然鼓励自住，以建自住房为主的企业受调控影响也不会很大。
如何来建设好既能适应政策号召又能满足百姓需求的住宅呢？答案就是在房地产市场又回归到了“产品时代“的时候，对产品要注重品质化的包装。
另外，政府提倡普通住宅并不是一味的价格低廉就行，而是要给购房者带来一种“物超所值”的生活。像我们做的爱琴海项目就是一处景观好、社区功能完善、户型经济合理的小高层。为让购房者一入住就能有个完善的生活环境，在公开发售之际将会提前展示道路工程和商业配套，使购房者能够更全面的体验爱琴海的完善生活。
总之，房产市场经过调整洗礼后将进入产业链的革命。以前比较受冷落的建筑设计、营销策划、项目规划等行业会热起来。不会再有购房者去抢市中心的低品质高价格的房子，不会再忽视产品质量而只顾物业是否升值，不再把房子只当作炒作的工具。开发商真正回到产品本身，回到以市场、以消费者为导向的轨道上来，而不是简单地看谁把房子卖得更贵。
小型企业生死存亡
某不愿透露姓名开发公司经理
这次对房地产市场的调控，受影响最大的可能就是我们这些规模小、资金实力不是很强的公司。以前市场好，只要有房子，别管地点，不论品质，都能迅速卖掉。现在各路政策陆续出台，不仅在资金和土地方面让我们左右掣肘，最关键的是现在的市场气氛，原来打算买房子的人里面很大一部分都想“等等看”，这一“等等看”不要紧，我们的资金就快跟不上了。公司内部也在商讨降价的可能性，但降与不降真是让我们左右为难。
对我们这些“小船”企业，一有“风浪”首先抵挡不住的就是我们。这时候，有的企业选择了异地发展，有的企业选择了合并联合，如果不做出行之有效的举措，企业就将面临是生存还是死亡的困境。
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