在宏观调控的背景下，作为与房地产直接相关的物管行业面临什么样的新形势？对于这样一种形势，物管行业又该采取什么样的应对策略？
2005年10月20日下午，在物管营建和谐人居?高峰论坛上，深圳万科物业管理有限公司副总经理冯霞与重庆物管人士分享了万科的经验。
调控呈现全面性、长期性和严峻性特点
冯霞女士认为，此次调控表现出全面性、长期性和严峻性的基本特点，楼市的心理预期拐点已经出现，再次恢复将是漫长的过程。
宏观调控背景下，冯霞女士认为，未来房地产调整将经历四个阶段：第一时期―――房价微跌、成交量大降；第二时期―――房价急跌、成交量逐步放大；第三时期―――房价阴跌、成交量放缓；第四时期―――市场探底、酝酿回升。
对物管行业产生六大影响
首先是市场供给结构将发生变化。经济适用房和普通商品房增多(尤其是中小城市)，高档住宅项目数量及规模减少。在这种情况下，高端物业对物管行业来说，究竟是蛋糕，还是鸡肋，值得深思。
其次是行业规模增长速度放缓。由于客户预期持币待购，房地产趋于疲软，市场成交量减小，地产企业开发计划调整收缩，将使得物管企业的管理规模受到影响，接管量趋小，接管周期延长，人才可能流失，人员的需求和流动率降低。
第三，业内竞争加剧。房地产企业并购重组，项目公司面临灭失，规模较小的属下物业公司维系难度增大，小物业公司转让或解散的可能性增大，物业管理行业可能面临新一轮洗牌。
第四，行业结构发生变化。调控将加剧品牌竞争，品牌企业积极扩大行业影响力。在一个供给和结构发生变化的市场中，品牌企业将占据更多的市场机会，但条件趋于苛刻；顾客忠诚度对企业发展的价值前所未有地凸显。
第五，客户关系趋于复杂。业主面临房屋下跌压力，怨气累积，久而则可能将抱怨矛头指向物业公司，引发更多的投诉或群诉，甚至直接影响到管理费的收缴率，物业公司承受来自业主的压力增大。
最后，物管企业的运营受到影响。物业公司发展速度放缓，物管企业可能面临管理人才跨行业流失的压力，而基层员工较高流失率这一行业普遍现象则可能有所缓解。同时，将会深刻影响物业管理基础业务，在安全管理、装修管理、空置房管理、维修管理、客户关系等方面均将出现新的问题。此外，物管企业的经营压力增大，顾问业务、房屋中介及其它相关业务大受影响。
五大策略应对调控
首先是保持平稳健康地发展。冯霞认为，从管理的发展来看，先后经历了经验管理、科学管理和文化管理的阶段。在走过经验管理之后，物管企业应该设计科学的规范流程，实现科学管理，并在此基础上，进行文化管理。
第二大策略是增强风险管理意识。
第三是深化客户关系。冯女士总结认为，万科之所以成功，一是因为规范化，一切都按照有关规定和政策执行；二是具有客户导向意识，所以管理措施的出台都以客户为中心。
第四要有效控制成本。重组管理流程，控制成本将在调控下提高物管企业的收益。
第五还要保持团队的稳定。
热门推荐