他人救市我沉默中国老百姓是否买账？

美国当地时间7日上午，美国财长保尔森专门召开新闻发布会，宣布了针对陷入困境的两大住房抵押贷款融资机构房利美和房地美的一揽子措施。按照这一美国有史以来规模最大的金融救援计划，“两房”目前的监管部门——美国联邦住房金融管理局将出面接管两家公司，后者目前的高管将被撤换。政府称，尚未决定何时结束接管。

近日，美国政府正式将房利美和房地美收归国有，以期缓解当前整个金融体系面临的巨大风险。这无疑给中国房地产的“救市”争论提供了新的薪柴。不少人的疑问：美国人都出手了，我们怎么办？

焦点房地产网邀请了北京高策地产顾问机构董事长李国平、永同昌集团营销总监肖志刚和我爱我家副总经理胡景晖一起共同讨论中国房地产面临的价量悬疑。这是也目下关于“救市”争论的最新版本。

美国政府出台政策救市中国政府该如何？

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还没到“救市”的地步

两个月以前，地产商们就有呼声要求政府放松银根，并戏谑的拉“猪坚强”当形象代言。这被视为中国房地产要求“救市”的信号。之前，他们说得最多的是，住房是刚性需求，房价不能不涨。

这一信号至今未得到中央政府的回应，但是各省市却逐渐忙活起来。最近的例子是，河南省宣布，从9月1日起，居民购买首套自住商品房申请住房公积金贷款的，首付款缴纳比例可由30％降到20％；购买普通商品房的，可按一定比例减免房地产交易契税。

此前成都市、西安市等已经采取了类似的措施。然而，在市场做出反应之前，人们的争论就激烈起来。许多人不同意政府的上述“救市”做法，认为这实际上是在用所有纳税人的钱补贴开发商，于国于民于行业都是不合适的。

对此，北京高策地产顾问机构董事长李国平认为，首先，这些地方政府的做法并不能称之为“救市”，从力度上讲最多算作扶持一下；其次，“中国房地产市场还没有出现崩盘或者很大的滑坡，在这种情况下，谈何救市？”

不过，他认为，中国房地产市场的调整已经在进行。因此，现在出现的价跌量缩的情况不是观望期的表现，而是调整期的表现。它将维持更长的一段时间。

我爱我家副总经理胡景晖则提出，美国人救市有它的道理，但是这个道理还不适用于中国。“房地美和房利美有很深的政府背景。两房的境况事关美国政府的信誉。”中国基本上不存在按揭证券化，所以所面临的风险也是完全不同的。

此前，国务院发展研究中心金融研究所所长夏斌也曾表示，中国房地产市场的新形势要求人们紧密关注，毕竟房地产关联事大，但是由于缺少精确的数据支持和有效的实证分析，采取任何举动都为时尚早。

地方政府旨在扩大财源

既然中国房地产还没有到“救市”的地步，那么怎么理解各个省市的扶持举措呢？他们对保障性住房从来没有这样的热心，这样的热心源于什么样的诉求呢？

李国平的看法是，扶持政策只是政府的诱饵，目的是扩大财政收入。“地方财政收入很大部分来源于土地出让的溢价和房地产开发的各种税收。”如果没有人买房子了，那么这些利益就没有了。“所以别认为这是政府补贴，它只是政府的一个诱饵。”

“在江湖上混总有一天要还。”他提醒说，有责任心的地方政府需要保持地方经济的可持续发展，而不该竭泽而渔，一下子透支后面几年的行情。

焦点房地产网的相关调查显示，四分之三的受访者认为，政府补贴和减税的政策不是正确的救市办法，也不愿意用行动支持这种措施。他们的态度很明确，不打算在救市情形下买房。

是该回归理性的时候了

地方政府的举措谁最支持？当然是房地产开发商。在此次讨论中，唯一一位开发商代表、永同昌集团营销总监肖志刚旗帜鲜明地说，地方政府的目的是要让市场活起来，继续处于运行状态，“可能政府和开发商是皆大欢喜的”。

不过，他也认为，过去两年中国房地产市场处于癫狂状态，当前的调整是一个正确的方向。肖志刚说，去年属于人有多大胆地有多大产的时期。“大家一聊，你涨500元，我就涨1000元，把市场拉动起来，而消费者处于恐慌性的购买中，也加剧了这种癫狂。”典型的表现是“地王”的不断出现。

可是，市场变幻莫测。在毫无预料的情况下，进入2008年中国经济进入转折期。摩根大通中国证券市场部主席李晶指出，在历经数年的两位数增长后，在政策日程表上，对于经济大幅下挫的担忧取代了对于经济过热的担忧。预计GDP增长将温和放缓，出口商正忙于应对不断飙升的成本及日益疲软的全球需求。国内经济方面，一系列近期数据表明，从房地产直至汽车等重要经济领域正在呈现周期性下滑。

于是，降价突然出现了。领头的则是赫赫有名的万科。肖志刚也认同上述观点。他表示，2007年到2008年，房地产可能已经把后面5年的价格全部透支过去了，现在出现这种市场的状况也都是很正常的。“就像孩子走路一样，走的时候可能扶他一下，摔两跤其实没关系的，摔疼也没关系的。”

不过，他强调，由于房地产牵涉面广，一旦出问题恐怕要引发社会问题，所以这个时机需要各方都做调整。肖志刚的意思是，政府不要设置过多的障碍阻止购并和股权融资，同时在信贷方面要出优惠政策。“使目前市场的购买需求应该适当的有一些松动，不能把某一个行业打倒再踩上一脚。”

回忆录>>

美国当地时间9月7日上午，美国财长保尔森专门召开新闻发布会，宣布了针对陷入困境的两大住房抵押贷款融资机构房利美和房地美的一揽子措施。按照这一美国有史以来规模最大的金融救援计划，“两房”目前的监管部门——美国联邦住房金融管理局将出面接管两家公司，后者目前的高管将被撤换。政府称，尚未决定何时结束接管。

根据方案，美国财政部还将收购“两房”发行的高级优先股。财政部将在公开市场收购“两房”发行的房贷抵押证券，同时将通过美联储纽约分区银行向“两房”提供特别信贷额度。

在此之前，为了敲定具体救援方案，保尔森已在上周五和周六特别约见了包括美国众议院金融服务委员会主席巴尼-弗兰克在内的国会要员、美联储主席伯南克、两党总统候选人以及“两房”高管。

“两房”是美国政府支持的两家从事住房抵押贷款融资的机构，被认为是“大到不能倒”的企业。目前美国12万亿美元的住房抵押贷款中，有42%来自这两家机构。

“这是不可避免的，他们别无选择。”高盛全球经济研究主管吉姆·奥尼尔昨天接受记者采访时这样表示。他指出，美国政府此举帮助减少了短期内“两房”崩盘的风险，从这个角度说，股市可能会作出积极回应。

瑞士信贷亚洲区首席经济学家陶冬也认为，美国政府接管“两房”早在预料之中，只是迟早的事。他指出，此举帮助消除了一个不确定性，因此金融市场应该能够“松一口气”。当然，“两房”的股东们除外。

不过，陶冬也指出，这样行动并不足以实质改善美国房地产市场的现状，也不会给整体经济带来促进。

国际金融专家、中国银行研究员王元龙则对记者表示，美国政府终于痛下决心要接管“两房”，“表明问题已经到了很严峻的地步”。在过去四个季度中，两家公司都连续出现亏损，累计亏损金额高达140亿美元。

不过，对于“两房”的股东而言，政府接管可能不是什么好消息。弗兰克就表示，政府的接管计划会令所有的股东都处于被动。“这不是救赎，特别是对股东而言。”弗兰克说，联邦政府的利益“将优于所有股东，不管是优先股还是普通股股东”。