保障房的融资渠道又有新的拓展
近日，一些地方政府相继收到发改委《关于利用债券融资支持保障性住房建设有关问题的通知》，允许投融资平台公司申请发行企业债券筹措资金用于保障房建设。6月21日，在保障房相关概念股的带动下，上证指数上涨0.96%报收2646.48点，结束四连阴的走势。
“交易商协会也正在研究支持企业在银行间市场发行中期票据等债务融资工具用于保障房建设的政策。”6月21日，银行间市场交易商协会人士向本报记者表示。
“这是一个好的创新，因为今年总体融资环境偏紧，保障房融资必须要开拓信贷之外的渠道，通过融资平台发行企业债可以推动地方政府更好地完成保障房建设目标。”交通银行首席经济学家连平表示。
尽管保障房建设的融资渠道得到拓宽，但不少人士亦对保障房项目企业债的还款来源和募集资金用途监管等心存担忧。“这种债有政府财政的担保吗?如果没有能发出去吗?债的收益率多高?”SOHO中国董事长潘石屹21日在微博上连发三问。
由于可申请发债的除了地方政府融资平台公司，也包括符合条件的其他企业，这就为资金紧缺的房地产企业打开一扇融资的门。“对于募集资金的用途要严格限制，只能用于保障房建设，不可挪作商品房开发，这一点极为关键。” 银行间市场交易商协会研究员申世军表示。
融资平台吸金通道打开
保障房建设资金短缺已众所周知
银行间市场交易商协会提供的数据显示，去年银行系统共为保障房建设提供了约2000亿元资金，约占全年保障房建设总资金7500亿元的27%;另外，去年发行的2000亿元地方债券中也有一部分资金提供给了保障房建设。
“在今年宏观审慎监管的大背景下，面对比去年更大的保障房建设资金缺口，银行系统可能心有余而力不足。另一方面，地方政府债券规模相对有限，2011年计划发行总量仅为2000亿元，同时地方政府债券应用的民生领域非常多，分配到保障房建设中的规模不可能有显著的增加。”申世军称。
他认为，既然银行融资和政府债券难以担纲保障房建设融资的主渠道，通过制度安排和金融创新充分发挥金融市场的功能，就成为弥补当前保障房建设资金缺口的可行选择，首当其冲的就是加大企业债券的融资规模。
“从市场规模和承载量看，企业债券市场完全有能力满足这一需求。2010年，包括短期融资券、中期票据、企业债等在内的各类企业债券发行规模达到1.72万亿元。”他指出。
在此背景下，发改委向地方政府下发上述通知，称企业债券具有期限长、利率低的优势，是保障性住房项目市场融资的较好工具。各地按《国务院关于加强地方政府融资平台公司管理有关问题的通知》进行规范后保留的投融资平台公司申请发行企业债券，募集资金应优先用于各地保障性住房建设。
通知还要求，只有在满足当地保障性住房建设融资需求后，投融资平台公司才能发行企业债券用于其他项目的建设。符合条件的其他企业，也可以通过发行企业债券进行保障性住房项目融资。
实际上，已有上市房地产企业近期公告拟发中期票据。6月4日，首开股份(600376.SH)公告，公司向银行间市场交易商协会申请注册，拟在银行间市场发行不超过43亿元的中期票据，募集资金用于公司保障性住房项目的建设。6月11日，栖霞建设(600533)公告，拟申请注册发行总额不超过人民币17亿元的中期票据用于西花岗保障房项目配套资金。
截至6月21日，交易商协会还未公告接受上述相关中票注册的信息。此前交易商协会只优先接受大型上市公司的注册申请，因此若上市房企发行中票获批，意味着参与保障房建设的上市房企将有机会从银行间债市获得大量资金。
还款来源和资金用途存疑
发改委称，为了及时满足保障性住房项目的融资需求，优先办理相关企业债核准手续。
相关企业债享受融资“绿灯”，但对其还款来源保障和募集资金用途监管的担忧随之而来。
“保障房整个链条的很多环节管理还不是很完善，很多项目都只是笼统地介绍项目的基本情况，对于盈利状况、如何保证每年的利息偿还并不清楚。承销商对于这类企业债的承销会比较谨慎，还款来源是最重要的问题。”一国内大型券商投行部人士称。
今年已发行的几只资金投向涉及保障房领域的企业债，主要是以棚户区改造、统建还房等类型为主，这些项目要么和商业地产捆绑，要么背后有着一级土地开发整理内容，很少项目涉及到公租房或者廉租房项目，而公租房和廉租房资金需求恰好最大。
上述券商投行部人士称，由于没有相关的细则，尚不清楚是否这些企业债募集来的资金能否解决公租房和廉租房的资金问题。
发改委在通知中称，各地发改委应加强对发行人募集资金使用方向的引导、监督，保障募集资金的专款专用。
“不管是地方政府融资平台还是其他企业发行用于保障房建设的债券，都一定要专款专用，这需要监管部门和银行协作，同时对企业债的发行也要有一个总量控制，避免那些没有还款能力的融资平台也大量发债，酝酿新的风险。”连平称。
他还认为，地方政府融资平台公司如果发债融资，将需要公布很详细的信息，有利于融资平台的透明化运作，一定程度上对融资平台的清理和规范也是有利的。
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