各地保障性住房开工正在“如火如荼”，不断攀升。截至7月底全国保障房开工率达72%的同时，房地产和固定资产投资中设备购置增速并没有明显超过投资增速水平。对此，莫尼塔近日发布的研报认为，保障房实际投资水平与在建水平明显背离，保障房“快速开工，有限投资”。
根据测算，如果去年和今年保障房开工水平剔除的话，商品房新开工累计同比增速在上半年已经开始快速下滑。5月商品房新开工累计同比增速已经转负。而7月商品房新开工增速已下滑至-9%，这意味着后期商品房投资增速很可能出现快速下滑。
保障房开工率已达到72%
根据住建部的数据，截至7月，全国保障房开工率已达到72%。辽宁和陕西省保障房开工率甚至超过100%。保障房可谓进入开工竞赛，但有关产能增速滞后的情况表明，保障房的融资瓶颈并未消除。
但莫尼塔投资发展有限公司分析师王沛发现，从保障房实际投资水平和在建水平的对比来看，最近几个月，剔除价格因素影响的房地产实际投资增速要明显低于房地产在建面积增速。可能的解释是，一部分新开工保障房虽然转入在建面积统计，但并没有产生实际的投资拉动。保障房目前处于“快速开工，有限投资”的阶段。
虽然统计显示保障房开工增长，但从全国范围来看，可能存在区域发展严重不平衡现象。根据莫尼塔统计，财政最为困难的10个省份承担了全国27%的保障房建设任务，然而其财政收入仅占全国的10%。
王沛表示，今年1-7月全国房地产新开工增速始终处于20%以上的较高水平。这主要是受到了保障房项目开工的支撑作用。但保障房开工的快速增长实际掩盖了商品房开工增速的下滑。保障房高开工的背后，暗藏着商品房开工增速放缓的风险。
开工增速难掩融资瓶颈
尽管从各地情况来看，保障房无论开工还是投资增速均呈上升态势，但实地案例分析表明，保障房融资瓶颈，资金回报率过低等问题并未解决。
“看保障房对投资的拉动，主要角度是产能。但房地产投资和固定资产投资中，设备购置增速并没有明显超过投资增速水平，即产能并没有出现明显加速扩张情况。”莫尼塔分析师王沛表示。
上海易居房地产研究院综合研究部部长杨红旭接受笔者采访时说，开工率高就意味着投资量大，两者是正相关。但目前有媒体爆出部分地区保障房开工仅举行了开工仪式，即报入已开工项目，因此这种不计投资规模的统计口径可能也令实际开工投资“被掺水”。
“发改委允许发企业债，目前看来也并不成功。企业发债需要社会认可，有人认购。如果利率过高，对发债企业来说压力也比较大。再看银行的支持，虽说有一定升幅，但绝对量也并不大。”杨红旭认为，呈一定增长态势的开工率和投资增速，都不足以掩盖捉襟见肘的保障房资金问题。
由于上半年的调控，商品房销量受到抑制，开发商参建保障房意愿下滑。
而政府的土地收入也大幅缩水。例如今年上半年，广州全市国有土地使用权出让收入163.12亿元，同比减收33.75亿元，下降了17.14%，整体的住房建设规模和进度均处于低位。
住建部政策研究中心副主任秦虹上月向媒体表示，以房地产信托、房地产基金、房地产企业发债以及REITs（房地产投资信托基金）为主要业态的新型金融融资渠道将建成主流。不过从金融现状来看，5月银监会提出的中期票据发放仍处于审批中，7月发改委提出的“地方政府可发行公司债支持保障房建设”，目前也进展缓慢。例如保障房建设资金需求量达500多亿的江苏省，计划发行公司债规模在20亿左右，但当前仍处于审批过程中，暂未获得通过。
7月商品房开工增速下滑至-9%
保障房开工速度上升的背后，可能暗藏着商品房开工增速放缓的风险。莫尼塔认为，商品房投资快速下滑，保障房投资有限拉动。如果去年和今年保障房开工水平剔除的话，5月商品房新开工累计同比增速已经转负，7月商品房新开工增速已下滑至-9%。四季度房地产投资增速可能下探至21%左右。
莫尼塔分析师王沛表示。全年房地产投资增速将在26%左右，而去年全年房地产投资增速为33%。
“筹资压力仍然集中在地方政府。商品房目前低速发展的情况已经接近08年下半年。但我认为目前房地产的低谷还没有到来，商品房开发增幅的最低值有可能是在明年上半年。另外还要考虑市场反应一到两个季度的滞后因素。”杨红旭对南都笔者说。
市场分析师黎文江接受笔者采访时表示，一线城市的商品房开工会有所减少，在限购压力下是比较正常的。二三线城市的商品房开工还将进一步扩大。“中国有668个城市，限购的目前有41个，再扩大可能也就多20来个。总体来说，限购城市仍只是很小一部分。大部分开发商还可以去其他城市投资。另外政府也可以根据经济状况调整限购的具体方式。”
保障房的开工对于投资增速的带动作用目前看来并不明显。由于房地产市场受到严厉的调控，土地出让收入今年上半年较去年同期已减少33亿。接受南都笔者采访的业内人士均认为，这说明调控和地产开发两者相互影响。受限购和限价影响，资金链紧张的开发商自然没有充足的闲置资金去投资开发利润微薄的保障房。
中山大学岭南学院教授林江接受笔者采访时表示，商品房投资增速下滑，应该不会影响房价整体稳固的局面，“从国家和地方政府层面来看，他们对房地产市场态度的底线就是调稳而非打压，这一点发展商已十分清楚。这场博弈的结果就是在当前巨大的刚需下，房地产市场还将稳定发展。”
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