前海规划看点分析
前海总建设投资3898亿 将掀起大规模开发建设
昨日公布的《前海深港现代服务业合作区综合规划》(以下称《综合规划》)长达58页，涉及目标定位、产业导向、规划结构、土地整备建设时序、实施建议等16个方面，是指导前海开发建设的纲领性规划，确定了前海的总体空间结构和产业布局，它的出台将进一步为前海土地出让及展开大规模开发建设奠定基础。主要看点如下。
总建设投资约3898亿元
前海合作区总用地面积1492公顷，总建设规模约2600万至3000万平方米，根据《综合规划》，前海合作区还将重点发展具备持续创新能力的、跨行业并具有产业融合潜力的金融业、信息服务业、现代物流业、科技服务业及其他专业服务业。同时，积极推进生活性服务业和公共服务业配套发展。总建设投资约3898亿元，其中土地整备投资约178亿元、填海工程投资约52亿元、基础设施投资约682亿元、建筑工程投资约2800亿元、其他不可预见费用投资约186亿元。前海产业发展目标是，到2020年实现国内生产总值1500亿元人民币。
随着前海开放开发提速，前海相关概念股或迎来投资机会。在参与前海的开发建设中更加占有优势的深圳市属国企，以及在前海合作区周边土地储备较多的地产股，均值得关注。
原土地使用权人或难独享土地升值收益
此次《综合规划》对前海土地整备方式及时间表予以明确。《综合规划》指出，前海合作区内已出让的工业、仓储用地变更为商业、办公、居住用途，且土地使用的产业类型符合前海合作区主导产业导向要求的，原土地使用权人可以向深圳市规划国土部门申请变更土地用途。
变更土地用途的申请经审查同意后，将以市场评估地价标准计算土地用途变更前后的地价差值作为底价，由深圳市规划国土部门以公开出让方式确定土地使用权人：如在公告规定的期限内无其他竞得人报价的，则由原土地使用权人按照底价补缴地价后继续开发建设;如在公告规定的期限内有其他竞买人报价的，以现场竞价方式确定竞得人。竞得人应当向原土地使用权人支付已确定的原合同约定用途市场评估地价，并按照成交价向政府补缴地价后继续开发建设。而以现场竞价方式确定土地使用权人的，成交价高于底价的溢价部分，原土地使用权人分享一定比例的溢价。
分析人士指出，这意味着，即便前海土地因前海开放开发大幅升值，原土地使用权人也无法享受大部分的土地升值收益，这可能会增加土地整备的难度。而根据《综合规划》，今年前海将全面展开土地整备工作，2014年基本完成。
合作区有望辐射整个前海湾
《综合规划》表示，本次规划范围是以国务院批复的前海深港现代服务业合作区(以下简称前海合作区)用地范围为准，即由月亮湾大道、双界河、妈湾大道和海滨岸线所围合的区域，总用地面积1492公顷。但规划的研究范围则为整个前海湾片区，包括前海合作区、宝安中心区、大铲湾港区(含后方陆域)，总用地面积约3240公顷。分析人士认为，这意味着，未来前海有可能会进一步辐射到宝安中心区等周边区域。
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