2018长沙地铁建成1-5号线进入多元商圈时代

[提要] 到2020年，长沙中心城区建设用地将扩为630平方公里，市域总人口增长至1000万左右，开通7条地铁线。轨道交通的发展会带来哪些让人欣喜的变化?

长沙即将迈入地铁时代，越来越多市民感受到时代的脉搏跳动。人们不禁要问：地铁来了，我的房子会升值吗?

此外，在城市用地高度紧张的背景下，地铁的开通，将带来地铁地下商业的发展。但我国地铁商业还处于探索性发展阶段，市场盈利水平较低，长沙将采取何种开发模式也备受关注。

到2020年，长沙中心城区建设用地将扩为630平方公里，市域总人口增长至1000万左右，开通7条地铁线。轨道交通的发展会带来哪些让人欣喜的变化?

长沙地铁2018年建成1-5号线

黄握瑜(长沙市规划局编制处处长)：轨道交通线网规划了12条线路，是“米字形”的构架，骨架线网“双十字”扩展，这个构架与整个城市组团式发展，“一主两次六中心”的结构相吻合。

其中，1-6号线是主干道线路，7-12号线是加密线路，与此同时还规划了市域线网，主要是加强中心城区与宁乡、浏阳等的衔接。

我们注意到整个交通枢纽的组织，要通过轨道交通进行衔接，打造综合交通枢纽，包括汽车西站、南站都是枢纽站。像火车站片区、武广片区、黄花机场片区，这些片区都是将来重点打造的交通枢纽地区。

在建设规划中，1-5号线是近期建设，预计2018年建成，到那个时候轨道交通就已经成网，骨架基本形成，能够支撑城市总体规划提出的“一主两次四组团”的基本结构，进一步优化城市空间结构。

五一广场和芙蓉广场地下空间出让30年经营权

曾浩宁(长沙市轨道交通集团有限公司投融资经营管理部)：2013年以来，轨道集团及下属各子公司在经营业务板块取得了喜人成绩。首先，武广片区在土地市场成功挂牌出让4宗土地，总用地面积共计398亩(净用地面积308.49亩)，实现土地挂牌收入21.22亿元。

其次，五一广场和芙蓉广场地下空间项目以投资换经营权模式，成功出让30年经营权。开发商投资7.3亿元资金，未来将形成约90000平方米轨道物业。项目运营后，还将收取9.5亿元经营权费。长沙火车南站西广场及杜花路地下商业空间通过竞价招租，获得每年不低于1000万元租金收益。物业开口项目已有9个获得市政府批示同意，预计新增轨道物业资产约54000平方米。以上物业项目产权由轨道公司自持。

最后，地铁2号线站点内自动售货机场地租赁项目、ATM机场地租赁项目、站内商业项目、站内便利店项目等，预计每年可实现非票务收入8500万元。

相较于巨额投资支出，经营收入可谓是杯水车薪。前几年，轨道交通线路的造价约为5亿元/正线公里，而今年造价成本已飙升到7亿元/正线公里。1 号线总投资140亿元，2号线总投资129亿元，3、4、5号线及2号线西延线总投资600多亿元，全部需要依靠自身的经营性物业来筹资。经营开发只能在现有资源的情况下使得效益最大化，才能使得地铁可持续发展。

政府可联合开发商共同运作地铁地下商业

陈义生(中信地产湖南省中信控股有限公司副董事长)：中信地产2004年落子长沙，投资100亿元建设长株潭融城中心中信新城，就是看中了有2条地铁(即地铁1、5号线)和长株潭融城商圈巨大发展前景。

长沙中信新城是复制的深圳中信新城广场。深圳中信城市广场，通过地铁和地铁商场联通中信广场的购物中心和办公楼宇，实现无缝接驳。该项目模式是：政府将地下空间的土地使用权拍卖出让给开发企业，开发企业与市地铁公司合作开发，市地铁公司占10%干股，开发企业统一投资、建设和运营管理。项目运营很成功，成为国内第一个拍卖地下空间开发权的成功案例。

很多商业地产运营商有较丰富经验，长沙可发动地铁沿线开发商共同运作。中信集团用这个模式在广东汕头经济特区又打造汕头中信滨海新城，总投资近200亿元，就是打通海底隧道，新区160多平方公里的城市运营包括地铁等许多基础设施建设都由中信地产负责。

向一线城市取经合理规划地铁地下商业

杨虹薇(合富辉煌集团湖南公司董事总经理)：截止到2013年，北京地铁物业总额相比十年前上涨8倍左右。上海，十年前的商铺是2万元/平方米，截止到2013年是16万元/平方米。到2013年，广州整个住宅翻了7倍左右，商业价值提升9倍左右。一线大城市反映出地铁物业的回报是非常优厚的。

地铁来了之后，长沙会从单核商圈变成多元商圈，并带来商业业态的革新。广州番禺至少有三个以上的美食城，商业业态的聚合度更高。现在长沙整个商业业态还比较混杂。

从各城市的地下商业情况看，北京对地下商业的限制管理比较严格。上海和香港的地下商业非常繁华，长沙地铁地下商业有非常广阔的发展空间。

我建议，长沙规划部门应该要到一线大城市去取经，最好能够找到对地下商业经营、管理有经验的专业公司，对长沙的地下商业进行合理的规划和定位，开发才会有序，才不会一窝蜂都搞休闲商品城或美食城。

地铁不一定带来购买量慎选经营业态

尹元元(湖南商学院市场营销系主任、副教授)：据湖南商学院课题调查显示，截至2012年底，长沙有近14.5万个商业网点，商业总面积在全国省会城市中名列前茅，长沙市在建、规划建设城市商业综合体达36个之多。如果仅是长沙市人消费的话，现有商业已经饱和了。

去年，我在欧洲学习了半年。按照中国的概念，越是热闹的地方，商业价值越会很高。但是，欧洲恰恰相反，最便宜的地方就是在社区中心租房子的地方。欧洲的商业实现了点、线、面的结合。

地铁商业分为三类，便利店、地下商业街和商圈中心。巴黎地铁、柏林地铁，都能够见到便利店、商业街、综合体。很多国家是先有地铁形成，后有房产开发。中国的模式不一样，很多情况是先开发区域，再运行地铁。

地铁来了，短期内看不出商业格局会有很大的变化。地铁拉动了人流量变化，但人流量不一定转化为购买量，作为开发商和经营者，要慎重、合理地规划商业业态，希望长沙市的商业有序地发展。

地铁与公交、长短途客运构造综合交通枢纽