雅典奥运会正如火如荼，2008年北京奥运会也在走近我们，北京奥林匹克公园更是吸引着社会各界越来越多的关注，奥运瘦身成为当前最为重要的任务，有大量的商业地块将用于开发奥运配套设施和长期运营设施。“我们试图通过招投标这一市场化手段来获取房地产市场更为精确的需求信息。”北京奥运场馆土地一级开发指挥部一位工作人员如是说。其实奥运瘦身无非从增收和节支两点入手，商业地产的招投标计划无疑拼的就是这两点。事实上，一些“先知先觉”的投资机构已经对奥运商业地块“虎视眈眈”，奥运商业地块的投资价值正在一天天逐步彰显出来。预计在这块“万金难求”的土地上，一场“龙虎斗”即将精彩上演。
地上、地下分开招标
据悉，奥运商业地块分为两部分：一部分是位于奥林匹克公园中心区地上的33公顷商业和文化兼容商业地块，以一级土地开发为主，规划建筑面积为137万平米。另一部分是位于“龙形水系”下方的奥运地下商业项目，初步规划建筑面积可达40万平米。为保证奥运商业地块及相关项目的顺利操作，同时又要避免出现土地炒作，需要有专业的地产顾问公司进行全盘策划。因此从一开始就充分借鉴国际上大型项目的开发经验，在全球范围内对上述地块的策划进行公开招标，保证最优的战略开发方向和高标准的开发质量。地上商业策划采取暗标形式进行招标，以主题概念和工作方案作为评标的关键；地下商业采取明标方式进行招标，以工作方案和方法论体系作为评标的关键。
公开招标重在策划
此次奥运商业地块的招标分为地上、地下两大部分，各部分招标均分为两个阶段进行，实行逐级淘汰的方式，在第一阶段确定2-3家中标单位，以此为基础进行第二轮竞标。在第二轮竞标之后，确定地上和地下商业地块策划的最终中标单位和中标方案。负责奥运地块开发的新奥集团公司的全新规范化运作获得市场的高度响应，国内及国外的众多专业策划机构踊跃投标，共有10余家专业地产策划机构参与了第一轮竞标。第二轮招标市场的反响更为强烈，共有包括仲量联行、香港卓德行、中原地产、思源顾问等在内的20多家国内外专业地产策划机构参与此次竞标过程，其中不乏国内外知名的房地产顾问公司、专业性的商业顾问机构以及由多种专业公司组建的投标联合体。
经过业界知名专家和学者的全封闭评定，奥运地上商业地块策划确定了两家第一轮中标单位，分别是思源顾问和中原地产；目前这两家公司已经进入第二轮竞标阶段，但是尚未确定奥运地上商业地块策划的最终中标单位。据最新消息，奥运地上商业地块策划的竞标在7月28日刚刚完成第一阶段工作汇报，与会评委对两家公司的方案提出了有价值的建设性意见，目前思源和中原仍旧处于激烈的竞标过程当中。目前奥运商业地块两个部分的策划工作正按计划有条不紊地进行，各家公司的策划方案仍在审定当中，估计十一之前能够最终确定最终的中标单位和中标方案。
中标方案吸引眼球
据了解，评委评标时看重的不仅是方案在奥运会期间的影响和作用，更重要的是奥运会以后的市场需求和长远发展，使之成为北京“多中心”的一个中心。区域规划失误的前车之鉴仍在，奥运核心地块的发展潜力合政府的担子重若千金，因此规划方案不能华而不实。在上述入围名单中，“思源顾问”的名字连续出现两次，成为全球惟一一家同时在奥运地上、地下两个项目中第一轮竞标成功的公司，这在业界引起了较大反响。
北京思源宏业房地产经纪有限公司董事长陈良生介绍说，他们充分借鉴国内大型地下商业设施的开发经验，结合奥林匹克公园的区位优势和“地铁奥运支线”的独特交通优势，响应倡导全球各国互相理解、互相尊重的奥林匹克精神，针对奥运地下商业提出以“国别商业馆”为差异化特色，涵盖全北京、国内乃至国外旅游消费客群的“万国水上商业世界”，同时强调与体育、休闲、娱乐等即时消费和体验消费相结合的思路，策划的20余家“国别商业馆”各有特色，如“意大利馆”以意甲豪门、时装、奢侈消费品、餐饮为特色，“美国馆”以创新、NBA体育文化、高科技为特色，“法国馆”以化妆品、时装、法国菜为特色，“日本馆”以高科技产品、动漫天堂、电子玩具、餐饮为特色等。同时考虑与地上“龙形水系”相结合，引入“龙形水系”的水源，在地下商业空间创造流动的“环形水系”，以此改善地下商业空间的消费环境，同时形成吸引消费者进入地下商业空间的独特亮点。
“瘦身”计划正逢其时
以往奥运会举办城市的实践表明，奥运经济是一种注意力经济。由注意力资源相对集中在主办城市和所在国家而带来阶段性加速发展的经济现象，是奥运经济的核心内涵。正在快速发展的北京将充分利用和开发这种注意力资源，实施奥运经济战略。此次场馆瘦身计划的根本目的在于降低单纯为奥运会的投资规模，确保奥运经济和奥林匹克公园的长期可持续发展。因此，也就需要在大量奥运商业地块的开发和奥运经济模式的定位上进行规划运作，从另一个方面保证运经济和奥林匹克公园的长期可持续发展。
万国水上商业世界的创新策划主题得到专家的极大关注，反响强烈，同时也引起很大的争议。在此次奥运地上商业地块策划的投标方案当中，思源顾问详细分析了奥林匹克公园的区位优势和包括“鸟巢”、“水立方”在内的大量“标识性”建筑群的独特价值，从“老北京的老地标”—天安门出发，沿北京城市中轴线向北延伸，确定奥林匹克公园作为“新北京的新地标”，进而充分意识到每一个地块的独特性；同时结合“注意力经济”的理论，从奥林匹克公园的长期可持续运营的角度出发，针对奥运地上商业提出“标识经济商圈”的全新一级开发主题，强调如何塑造每一个地块的独特性和标识性。以此为基础，吸引包括全球500强、中国100强、中央部委机关等在内的实力型终端客户，这样既可以保证形成奥林匹克公园的独特商业环境，同时也可以保证商业地块顺利出让、顺利开发、顺利运营。凭借创新思路。
奥运瘦身势在必行
然而，在热火朝天的背后，北京和我们国家正在面对两个不可回避的问题：奥林匹克盛会如何发展为奥运经济？如何长期持续经营？另外就是奥运经济应该朝着哪个方向发展？奥林匹克公园作为2008年奥运盛会的举办地，其蕴含的商业价值不言而喻，这种区位优势和奥运主题概念对于奥运商业地块同样重要。当然，好的区位优势不一定能够长期延续，好的主题概念也不一定就能带来商业价值。奥林匹克公园的开发同样面临着很多问题，包括奥运会后如何保证长期持续运营的问题，以2000年悉尼奥运会为例，由于选址以及商业配套的缘故，在奥运会后就面临大量奥运设施闲置的窘境。
正是充分意识到上述可能的风险，新奥集团公司才决定借助于全球范围内的优秀顾问机构，目的在于策划出具有长期持续经营和丰富商业价值的全新主题概念，再与奥运主题概念相“嫁接”，最终创造出具有中国特色和国际化标准的“奥运经济商圈”，由此进一步提升奥运商业地块的土地价值，并且保证在统一的主题商业概念指导之下，全面进行奥林匹克公园中心区的大规模建设，实现长期、健康地可持续发展。
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