土地一级开发是在风起云涌的运营城市中产生的新生事物，也是社会各界所密切关注的一大话题。事实上，土地一级开发，涉及的是政府利益、开发商利益等多种利益的博弈。作为真正有实力的房地产商，也将在土地一级开发中发挥重大作用。在城市化进程中，究竟采取何种运作方式，兼顾和平衡各方的利益？对此，在土地一级开发中颇有策划实践经验并在奥运商业土地策划招标中成功胜出的思源企业管理顾问有限公司兼北京思源宏业房地产经纪有限公司董事长陈良生提出——
土地一级开发是房地产开发的源头。在全面实施经营性土地招标拍卖挂牌出让后，土地一级开发已经成为市场供应土地的主要来源和土地公开交易的主导市场。有先见之明的房地产商也极欲在这个领域内分得一块“蛋糕”。针对这种情况，陈良生指出：
土地一级开发市场化是大势所趋
近年来，热衷于土地一级开发的房地产商呈现出日益增多的趋势。仅以北京为例，首创集团在拿到怀柔新城土地一级开发资格的同时，目前还在运作争取昌平科技园区的土地一级开发资格；山东鲁能正在努力成为顺义新城的土地一级开发商；天津泰达看中了顺义天竺空港城的土地一级开发。与此同时，一些民营资本和境外资本也纷纷看好并踊跃参与北京市场的土地一级开发。
但值得一提的是，在投身于土地一级开发的大军中，也明显存在着种种问题：首先是参与土地一级开发的房企大多属于国有企业，并且往往具有政府背景；其次是在土地一级开发的运作上常常带有行政思维的色彩，缺乏市场化的运作理念和必备的操作技术；其三，由于土地一级开发在国内许多城市还是一个“新生儿”，土地市场化的发育程度尚不完善，政府亲身力行者居多，由此带来的潜在市场风险也在进一步加大。在这种情况下，如何以市场化、专业化形式进行土地的一级开发，就显得尤为迫切。
市场化内容之一：清晰的战略定位
正因为土地的一级开发涉及政府、一二级土地开发商、区域经济的利益，所以形成了多方利益的博弈，最后影响到终端用户的利益。怎样有效解决这个问题？陈良生提出：土地一级开发需要进行系统性的思考，要有准确的、清晰的土地一级开发战略，并且要由专业机构予以操刀。
北京作为多中心的大都市，其中商务中心区CBD、金融中心区金融街、新技术商务区中关村等各自承担着不同的城市分中心角色，它们均有较为清晰的区域功能定位。那么，亚奥区域在城市多级新格局中的角色究竟是什么呢？
在此次奥运地上商业土地策划的投标方案当中，思源顾问公司在对奥林匹克中心地块进行SWOT分析后发现，其最大劣势在于该地区眼下仍然属于区域市场的性质，不具备向全市辐射的态势。因此，增加吸引力和提升价值的最直接、有效的途径，就是将亚奥地区从“区域市场”的级别提升到“城市多中心区之一”的地位，打造北京城市格局中的“北极”，并将亚奥地区的城市功能定位于“新北京的新地标”。他们通过严谨的市场调研和科学论证，详细分析了奥林匹克公园的区位优势和包括“鸟巢”、“水立方”等在内的大量“标识性”建筑群的独特价值，从“老北京的老地标”——天安门出发，沿北京城市中轴线向北延伸，确定奥林匹克公园作为“新北京的新地标”，进而充分意识到每一宗地块的独特性；同时结合“注意力经济”的理论，从奥林匹克公园的长期可持续运营、避免同质化产品竞争的的角度出发，针对奥运地上商业提出“标识经济商圈”的全新一级开发主题，强调如何塑造每一宗地块的独特性和标识性。以此为基础，吸引包括全球500强、中国100强、中央部委机关等在内的实力型终端客户，这样既可以保证形成奥林匹克公园的独特商业环境，同时也能够确保商业土地的顺利出让、有序开发与有效运营。
市场化内容之二：切实可行的开发策略
在土地一级开发战略确立、城市功能定位找准后，就必须及早考虑开发策略和推出实施方案，如调整规划、设计方案、土地出让价格建议书、土地竞拍、出让的实施方案等。
在奥林匹克公园中心区的城市区域功能定位锁定后，思源顾问公司依据这一创新主题形成了规划设计调整方案、开发策略与运作方案、土地价值评估以及营销推广策略和招商方案。同时围绕主题进行完善的功能布局，强调将目标客户群定位于“终端用户为主、兼顾土地二级开发商”，力求避免不符合战略方向的企业无序进入。此外，强调采取分期、分批开发土地的策略，根据市场反馈信息有针对性地向市场投放土地资源，以免形成短期的土地市场压力和日后可能出现的内部竞争。最后在土地出让方案中，采取“招标为主、拍卖为辅、以竞拍拉动招标”的方式，邀请多家单位参与竞标。这样既能够保证商业土地的如期出让、开发、经营，同时也可以保证奥林匹克公园形成独特的文化商业氛围。如此制定开发策略，在很大程度上确保了奥运商业土地及相关项目的有序操作，较好地规避了土地的炒作现象，并兼顾了土地二级开发商的利益等。
市场化内容之三：将专业的事交给专业的人来做
策划缺失的土地一级开发或者策划失误的区域规划可能导致的后果是严重的，其影响有可能达到5年～10年。在国内土地市场全面实施招标拍卖挂牌出让之后，土地二级市场日趋公开和规范，进军土地一级开发市场成为资本型机构的战略目标之一。未来的土地一级开发必须在实现土地价值的基础上，充分考虑土地二级开发商、投资机构以及大的终端用户的价值上升空间，力求形成多赢的局面，才有可能取得土地一级开发的成功。否则，其结果不是“自弹自唱”，就是“曲高和寡”。引进专业的地产顾问公司介入土地一级开发项目，可以借鉴其成熟的实践经验，深入挖掘土地一级开发的核心价值，创造土地产品的高附加值，并在模式创新方面提出自己的思路，这对于大型的土地一级开发项目具有十分重要的指导意义。例如，思源顾问公司在奥运土地的一级开发模式上，考虑到部分地块无法确保在2008年奥运会召开前完成开发建设，存在着土地出让和开发建设在时间上的矛盾。为解决这种矛盾，确保土地合理出让价值的回收，他们通过研究分析，借鉴期权的运作原理，建议在土地招标拍卖中采用“土地增值期权”的创新出让模式，将未来的增值收益提前实现，保护投资者利益和土地的充分流动性；通过支付30%的首付定金，拥有土地增值的期权，可在2008年之前就“土地增值期权”进行多轮私募；甲方可在每轮土地私募当中获得一定比例的“土地增值收益”；在2008年市场最高点时出让地块，实现剩余地价款和土地的增值收益。独特而又可行的策划创意，得到了市政府和有关专家的好评。因此，政府运营城市，开发商参与土地一级开发，平衡各方的利益，努力体现土地的真实价值，这一切都离不开第三方——地产顾问公司的介入。专业的房地产策划机构对于土地一级开发市场的规范、有序和健康发展有着十分重要的意义，选择的正确与否将决定着土地一级开发项目的成败。
土地一级开发市场化：英雄所见略同
在土地一级开发应该走向市场的问题上，北京华远集团总裁任志强也持有类似的看法。他认为：土地一级开发是按照城市规划、城市功能定位和经济发展的要求，由政府统一组织征地补偿、拆迁安置、土地平整、制定土地用途及规划设计、地上、地下市政基础设施和社会公共配套设施建设，按期达到土地出让标准的土地开发行为。其结果是使“生地”成为“熟地”，达到出让的条件，让开发商不再承担与商品房建设无关的涉及土地开发及基础设施建设的工作。
按照《宪法》和《土地管理法》的有关规定，土地一级开发行为的主体为各地政府。但在实际中，政府应作为法律和法规执行的监督人或裁判，而不应成为市场中的操作主体，否则就无法解决利益冲突和行为规范的问题，保障被征地人和被拆迁人的利益，也不利于法规的有效执行。当土地的收益与行为主体直接挂钩时，必然会出现这两者利益之间的冲突。因此，必须将土地一级开发公开化并市场化。在这个过程中，政府不应直接采用行政或强制性行为参与土地的开发，而应用有限委托代理的方式、用市场化公开透明的运作方式，包括应尽可能地用公开招标的方式安排有限的委托代理。市场化运作方式可以发挥社会、企业的力量，代政府完成必要的土地储备工作，克服政府在大量资金和人力上的投入困难，同时解决市场土地供给的压力和信息的不对称问题，增强了政府的土地供给和市场调节能力。政府甚至可以在土地一级开发的预期完成之前就组织土地的招拍挂工作，提前解决开发商规划、设计、立项、市场分析等各种审批的时间和手续问题。在土地开发完成的同时可以直接进入建设期，而不是拿到土地之后才做上述审批，使土地空置时间过长，并合理解决了土地从何时计算土地使用年限的问题，为消费者降低成本和增加合理的使用期。政府也可以按招标时的付款条件提前用土地招拍挂获得的收益及时支付土地开发企业的费用，加速土地与资金的周转速度。
伴随着城市化在我国的快速推进，土地一级开发已经日益引起社会各界的广泛关注。土地一级开发目前在国内虽然处于起步阶段，但已有的实践经验充分表明：只有借助市场化方式推动土地的一级开发，政府才能从具体而又繁琐的事务中解放出来，实现“小政府、大社会、大服务”的职能转变；土地一级开发市场方可以做到行为规范、信息透明和阳光操作，土地的真实价值得以显现；而具有一定实力的房地产商也完全可以在产业细分中实现转型，从而在土地一级开发中施展拳脚，有所作为。正如清华大学房地产研究所所长刘洪玉所言：“在奥林匹克公园中心区的土地一级开发上采取市场化的运作方式，确实是政府新思维的一次全新亮相，这对于北京这种国际性大都市的规划和开发具有重要意义，同时对于全国其他城市的土地一级开发也具有明显的指导意义”。
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