2005年3月份，戴德梁行房地产咨询(上海)有限公司咨询研究部助理董事马升华曾指出,上海楼市虽然存在部分非理性成分，但若宏观调控得当而且本地市场相当规范，即可避免其向泡沫转变。
上海房地产市场价格已经连续四年上涨，尤其近三年平均每年上涨幅度接近20%，因而部分市场专业人士认为房地产市场存在泡沫或相当大的市场风险。
我行认为上海房地产市场虽然存在部分非理性，但若政府宏观调控得当而且本地市场相当规范，即可以避免其向泡沫的转变。
政府宏观调控得当，上海房地产市场的非理性因素会得到缓解泡沫产生的根源归根究底还是因为非理性预期。不可否认的是相比较前几年，无论从房价上涨、空置率或投资购房比例增加，均能够看出上海房地产市场的非理性因素在逐渐增多，主要表现在部分开发商的非理性投资与消费者的非理性预期。就开发商而言，宽松的金融政策与充裕的资金，诱发了房地产投资的盲目性和投机行为的产生，从而导致房地产市场结构性矛盾；另一方面，由于上海作为国际级城市的定位以及宏观经济发展的利好因素不断涌现，消费者普遍对房产保值增值寄予强势预期。
房地产市场部分泡沫或危险因素的存在，可以通过适当的行政或经济手段以及制度的规范来促其转化成为经济发展的机会点。从房地产供需比来看，2001-2002年房地产市场表现为供不应求，供需比分别为0.91和0.97，2003年由于宏观调控力度的加大等因素，一定程度上抑制了非理性需求的膨胀，市场表现为供略大于需。2004年上海市房地产登记预售面积较2003年会有4-5%的增幅，可达到3,000万平方米。供需关系的调节一方面通过市场，另一方面是通过政府调控，上海市每年300万平方米的配套商品房与中低价房入市，房地产供应结构性矛盾某种程度上会得到缓解。
上海楼市与日本、香港地产泡沫爆发前不同
从世界各国或地区地产泡沫的发展情况来看，如日本，非理性因素如果没有及时得到正确引导，膨胀到一定程度就会无法控制，以至于日本现在还在承受地产泡沫之苦。
日本地产泡沫主要表现为地产价格泡沫。自1986年后，日本持续54个月地价上涨。期间日本经济呈现一派虚假繁荣景象，大部分经济产值均来自于非生产部门，1988年国家经济实际增长率更是达到5.9%，为当时主要资本主义国家中增长最快的国家。
另一方面，1985年广场协议之后，日币升值对日本产业造成很大冲击，日本政府为此利用宽松的金融政策来促发日本经济由外需主导型向内需主导型的转变，主要表现就是连续5次下调官方利率，降至当时世界上的最低水平2.5%；金融监管体制改革严重落后于金融自由化的步伐，促使大量资金向股市和房地产市场进行投机活动，同时金融监管的脆弱性因土地的私有化等不断显现出来；政府性主导干预力度呈现逐步加大的趋势，主要集中在对国内金融机构的过于维护，造成金融机构道德风险的产生和资源配置的严重扭曲，政府主导与市场配置的矛盾日渐激化；城市发展高度集中化和土地私有化制度，促使别墅等高端产品供应增加，从而造成土地利用率大幅度下降：1989年东京地区的综合容积率仅为1.02，远远低于法定容积率的上限2.43。
相比较上海目前房地产发展现状，日本过于宽松的金融政策与政府主导性干预导致房地产供应远超过真实性需求，上海由于存量需求的滞后释放从某种程度上保证了房地产供应在一定时期内能够成功去化，两者表象上十分相似但内在本质大相径庭。
香港地产泡沫则主要表现为房地产投资泡沫。自1995年美国减息、中国通货膨胀缓和后，香港经济保持高速增长，主要表现在股市和房地产市场中。并随着香港作为国际金融中心地位的确认，消费者强势预期非常明显；金融自由化程度的加深促使银行间竞争异常激烈；当时香港房地产市场呈现高度垄断，四大发展商占据55%的市场份额，处于不完全竞争状态；联系汇率制度导致高通货膨胀率，持续多年保持负利率，最低达-4%。
与上海房地产市场现状相比较，从房地产价格涨幅及投资增长速度等指标上香港与上海有很多类似之处，但香港过分依赖于房地产经济发展，而且土地政策因发展形势错误估计发生方向性错误，再加上亚洲金融风暴导致房地产市场非理性因素无法通过政府有形的手来进行调控，从而引发1997年房地产泡沫破裂。
未来上海房地产市场前景并不象持泡沫论观点者那样悲观，宏观调控应当遵循适度原则。泡沫产生的本质原因是制度的缺陷，前提条件是具有强势预期的宏观经济环境。为防止房地产市场泡沫的产生或破裂，政府在加强金融监管的同时，还应该在有限时间内改善运作系统以弥补制度性缺陷，区别性对待宏观调控与制度改革，将房地产市场内潜在危险转化为经济发展的机会所在。如完善住房保障体系、活跃房屋租赁市场等。
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