事项
近日，国务院日前公布了固定资产投资项目资本金比例的调整结果，其中，保障性住房和普通商品住房项目的最低资本金比例由过去的35%下降为20%，其他房地产开发项目的最低资本金比例为30%。
投资要点
一、资本金比例下调15%，房地产投资杠杆大幅提高
资本金比例下调幅度较大，该政策大幅提高了房地产企业的投资杠杆。如下表所示，杠杆比例由过去的1.86提高至4.0。反方向计算，同样100亿的自有资金，资本金比例上调前只能完成投资总额约286亿的项目，现在能完成500亿元的项目，投资总额增长75%。
以2008年为例，国内房地产开发投资约为30,580亿元。按35%的资本金比例，开发商的自由资金约为10,703亿元。在20%的资本金比例下，10,703亿元的自有资金将带动约5万亿元的总投资，较原先增加约2万亿元。
此次调整资本金比例，国家意图非常明确：给房地产企业的资金松绑，增加房地产行业投资，在带动经济发展的同时，加大新房供给平抑房价。
二、房地产投资增速有见底迹象
从月度数据来看，房地产投资增速有见底迹象。2009年1-2月，国内房地产投资仅为在2,398亿元，同比增长1.03%；而3-4月份，国内房地产投资同比增速分别达到7.27%和6.42%，较1-2月已有小幅反弹。
随着房地产交易量持续增长，房地产价格得到有力支撑，房地产开发商、贷款银行的房地产投资信心正在逐步加强。加之，国家下调了房地产开发的资本金比例，进一步缓解了开发商的资金压力，放大了开发商的资金杠杆，有利于提升项目的自身回报率。
三、房屋新开工面积同比下滑幅度正在收窄
与房地产投资数据相对应的是，国内房屋新开工面积同比下滑幅度正在收窄。2009年4月，房屋新开工面积同比下滑约14.2%，较一季度16.2%的下滑幅度有所收窄。新开工面积增速与房地产投资增速有较强的相关性，但房地产投资增速并不一定产生。
四、4月份土地购置面积增速重现正增长
4月份，全国土地购置面积约为2,524万平方米，同比增长12.02%，结束了长达4个季度的负增长。虽然仅凭单月数据我们无法做出确切判断，该数据的大幅上涨说明开发商的拿地意愿已经开始变得积极。可以预见在获得土地储备后，开发商可能开始投资新的项目。
五、未来6个月房地产投资有望加速
综合考虑国家政策、银行信贷以及开发商投资意愿等因素，我们判断今后6个月，国内房地产投资有望加速。
5.1国家政策：降低房地产开发资本金比例国家下调商品房开发项目的资本金比例，此措施对房地产开工和投资有实质性刺激：
1、进一步缓解了开发商的资金链压力，放大了开发商的资金杠杆，有利于提升项目本身的回报率。
2、体现了中央继续维持宽松货币政策的态度，甚至可能影响到银行的房贷意愿。
5.2银行：将逐步增强房贷意愿一季度房地产贷款增速提升表明银行房贷意愿开始转变。出于控制风险的考虑，银行在向房地产贷款时还是比较谨慎的，多愿意向基础建设等项目贷款。但现有基建项目并不能完全满足银行的房贷需求，于是出现“堆大户”的现象，优质基建项目的贷款利率普遍较基准利率下浮30%。
随着房地产成交量大幅上升，房价下跌已经到位，部分地区的部分楼盘价格已经开始了小幅上升。我们判断，在看到房地产项目稳定的盈利前景后，银行向房地产项目贷款的意愿会逐渐提升。
5.3房地产开发商：库存消化加快，信心逐步回升房地产库存量和消化周期出现了明显下降。截至2009年5月，北京的销售周期约为10.9个月，上海约为3.58个月，深圳约为7.3个月，杭州为4.68个月。通过消化库存，回收现金之后，开发商投资新项目的意向进一步增强。
六、投资建议：房地产投资加速使得混凝土机械受益最大
国家公布四万亿投资计划逐步落实后，工程机械下游已经开始回暖，但回暖的动力主要来自铁路、公路等基建项目的投资加速，主要下游行业房地产的投资却迟迟没有恢复。从国家政策和房地产行业各项数据来看，房地产投资需求的恢复已经具备了条件。
房地产投资的复苏将使得工程机械行业全面受益，但各个子产品在复苏时间顺序和复苏力度上会有区别。工程机械下游行业众多，较大行业有房地产、基础设施建设(铁路、公路)和采矿业等。下游行业投资的增长将拉动工程机械的销量，但落实到工程机械各个子产品，其拉动作用互不相同。
通过上表，我们看到混凝土机械受房地产投资拉动最大。若未来6个月房地产投资有望加速，这对工程机械是一个整体性利好，其中混凝土机械受益最大。
目前我们仅能从国家政策和宏观数据上看到房地产投资见底的迹象，我们还不能完全确定房地产投资已经步入上升通道，更不能确定其回升力度。若房地产投资数据能维持数月的增长，我们相信工程机械上市公司将感受到来自房地产行业订单的订单逐渐增加，建议大家关注工程机械行业，特别混凝土机械产品。
热门推荐